Україна вже другий рік знаходиться у стані повномасштабної війни з російською федерацією, що значно впливає на будь-яку галузь, включаючи будівельну індустрію. Військові дії викликали серйозні зміни в економічній та соціокультурній сфері в усіх регіонах країни. У цьому контексті будівельна галузь також переживає великі трансформації та виклики, які варто вивчати та розуміти.
Ми спробували дослідити вплив воєнного стану на будівельні проекти, проаналізувати зміни в стратегіях та підходах до будівництва, а також підсумувати думки експертів будівельної галузі.
Ми виокремили десять ключових тенденцій у будівельній галузі, які виникли під час дії воєнного стану, та які необхідно враховувати при розробці стратегій, що допоможуть підприємствам в цій галузі ефективно відповісти на виклики, що стоять перед ними.
1. Скорочення внутрішнього ринку будівельних матеріалів
З початком повномасштабного вторгнення велика частина українських підприємств була змушена призупинити або обмежити виробництво, частина – переорієнтувалась на потреби ЗСУ. Безліч будівельних підприємств і об’єктів інфраструктури пошкоджено або зруйновано, багато підприємств на Півдні та Сході опинились на територіях активних бойових дій або в тимчасовій окупації, – так само, як і елементи логістики, постачальники сировини та комплектуючих. Енергетична криза, зокрема ушкодження інженерної інфраструктури, також негативно відобразилась на виробництві будівельної продукції. Галузь відчула гострий дефіцит сировини і будівельних матеріалів – скла, металовиробів, будівельних сумішей, цегли тощо.
2. Проблеми імпорту будівельних матеріалів
Велику частку сировини і будівельних матеріалів доводиться імпортувати, але обсяги імпорту теж обмежені, оскільки портова інфраструктура практично не працює. Хоч протягом воєнного стану урядом прийнято ряд постанов по спрощенню ввезення окремих товарів, але багато будматеріалів все ще не потрапили до переліків. Також відбувається імпортозаміщення і перебудова логістичних зв’язків після відмови від товарів з росії і білорусі, які раніше були переважаючими у багатьох сегментах (таких, як ринок скловати, бітуму та ін).
3. Дефіцит кадрів у будівельній галузі
Відбулося скорочення кількості кваліфікованого персоналу в галузі через мобілізацію і еміграцію за кордон. Частина проектних і підрядних організацій припинили або скоротили свою діяльність, тому дефіцит персоналу відмічають практично всі учасники ринку.
4. Зростання собівартості будівництва
Зростання собівартості зумовлене, не в останню чергу, вищезгаданими чинниками – здорожчанням ресурсів на фоні їх дефіциту (що стосується як вартості будівельних матеріалів, так і власне людських ресурсів). Сюди додається також коливання курсу, збільшення вартості паливно-мастильних матеріалів, енергетична криза, фактичне припинення товарного і комерційного кредитування, закладення постачальниками у вартість додаткових ризиків, перебудова зв’язків і логістики – все це впливає на собівартість будівництва. Деякі учасники ринку стверджують, що витрати на будівництво об’єктів зросли в декілька разів порівняно з довоєнними. Крім того, на вартість будівництва житлової і громадської нерухомості ще значно вплине підвищення вимог з цивільного захисту, насамперед це стосується влаштування сховищ і укриттів у складі об’єктів.
5. Форс-мажорні обставини
У кінці минулого року до обстрілів, руйнувань, порушення логістики додалась ще одна форс-мажорна обставина – блекаути, що позначилося і на галузі будівництва. Хоча більшість організацій змогли себе забезпечити автономними джерелами живлення, але це не тільки збільшило їх витрати (на встановлення і обслуговування генераторів, паливо), але й обмежило темпи та обсяги виконання робіт, оскільки альтернативні джерела не покривають потреби підприємств повністю.
6. Зміни структури та обсягів попиту у сфері будівництва і нерухомості
З початком повномасштабного вторгнення будівництво по всій країні зупинилося, але з другого півріччя 2022 року на віддалених від фронту і на деокупованих територіях роботи поступово почали відновлюватися. Цілком закономірно, що під час дії воєнного стану обсяги будівництва значно знизились у порівнянні із довоєнним періодом. Це пов’язано як з об’єктивними, так і з психологічними чинниками: в умовах невизначеності як забудовники, так і покупці не надто схильні до значних інвестицій.
Серед основних напрямів будівництва, які розвиваються навіть під час війни, можна виділити такі:
- відновлення пошкоджених будівель і об’єктів інфраструктури;
- житлове будівництво, в тому числі будівництво житла для внутрішньо переміщених осіб;
- промислове будівництво і переоснащення підприємств, що стимулюється релокацією виробництв і змінами в логістиці
- будівництво об’єктів цивільного захисту, військового і подвійного призначення, захист об’єктів інфраструктури.
Велика частка перелічених робіт виконується на замовлення військових адміністрацій за бюджетні чи донорські кошти.
Будівельні компанії, що працюють у сфері житлової нерухомості, зараз зосереджуються насамперед на закінченні поточних проєктів.
Географічно інтерес забудовників і покупців змістився у відносно безпечні західні регіони України, найгірша ситуація в будівництві (не враховуючи тимчасово окуповані території) – у східних і південних областях, наближених до зон бойових дій.
Слід зауважити, що суттєвих змін зазнав і готельно-курортний напрям: із зрозумілих причин навіть літній внутрішній туризм змістився з південних регіонів у Карпати і Закарпаття. Це стимулює будівництво курортної нерухомості, зокрема апартаментів, саме в цих регіонах.
7. Зміна потенційних покупців
З одного боку, купівельна спроможність населення значно зменшилася. З іншого – навіть за наявності коштів, в умовах невизначеності покупці важко наважуються інвестувати в нерухомість, частина потенційних покупців займає вичікувальну позицію. Таким чином, платоспроможний попит в цілому дуже суттєво знизився. За рахунок внутрішньої міграції попит на житлову нерухомість значною мірою формують внутрішньо переміщені українці, більшість з яких все ж не є потенційними покупцями нерухомості з огляду на відсутність заощаджень. Запуск державної програми пільгової іпотеки «єОселя» наразі так і не має суттєвого впливу на ринок, оскільки обсяги кредитування досить незначні.
8. Нові особливості вибору житла покупцями
Війна змусила людей більш виважено ставитись до інвестицій у нерухомість. Ті, хто все ж наважується на купівлю житла, віддають перевагу готовим квартирам або житлу із високим ступенем готовності переважно у західних чи центральних регіонах України або в Києві.
Багато покупців розглядають можливість розтермінування оплати.
Наразі при купівлі житла покупці почали звертати увагу на наступне:
- наявність в будинку автономної або резервної інженерної інфраструктури (власна котельня, генератори для місць загального користування; додаткові вводи електроенергії тощо);
- більшим попитом користуються нижні поверхи: як з точки зору безпеки, так і доступності на випадок відключення світла;
- наявність в будинку сховища, укріпленого підвалу з кількома виходами і санвузлами;
- перевага, як правило, надається квартирам з меншою квадратурою – функціональним і дешевшим, що мають меншу вартість обслуговування.
9. Зміни в містобудівному законодавстві
Реформування містобудівної галузі продовжується і під час війни. З початку повномасштабного вторгнення прийнято безліч нормативно-правових актів у містобудуванні, частина з яких регулює правовідносини на час воєнного стану, а інша – буде діяти і після його завершення. В пріоритеті – відбудова країни, втілення нових стандартів безпеки і цивільного захисту, полегшення оформлення дозвільної документації, поглиблення цифровізації і подальший розвиток Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, що має сприяти прозорості, законності і усуненню корупційної складової.
10. Підготовка до повоєнної відбудови
Так, планування відбудови країни доцільно починати, не чекаючи завершення війни.
Процес вже розпочався зі створення «Плану Відновлення України», в рамках якого визначено перелік Національних програм для досягнення ключових результатів. «U-LEAD з Європою» розпочав надання підтримки 24 відібраним громадам у розробці Програм комплексного відновлення території та Планів відновлення та розвитку громади. Програма комплексного відновлення території – це аналітично-просторовий документ, який визначає основні містобудівні та соціально-економічні пріоритети політики відновлення території, постраждалої внаслідок збройної агресії. План відновлення та розвитку громади – це документ стратегічного планування, який включатиме завдання і заходи відновлення та розвитку, проекти місцевого розвитку. «Ці два види документації є взаємопов’язаними й допоможуть громадам як забезпечувати ефективну відбудову, так і залучати кошти на реалізацію проектів відновлення”, – наголошують в U-LEAD
Важливо розуміти, що відбудова країни не має бути просто відтворенням того, що існувало раніше. Повоєнна відбудова України передбачає не лише містобудівну і архітектурну, а й економічну і соціокультурну модернізацію країни.
Підходи до забудови міст, до принципів розробки містобудівної і проектної документації – мають бути переосмислені і якісно змінені – з урахуванням нових викликів, сучасних тенденцій і передового світового досвіду.
