Розробка інвестиційних схем будівництва житла

Нові закони, що змінюють механізми продажу активів в об’єктах будівництва

Для початку необхідно сказати, що Замовники будівництва, Інвестори та Девелопери умовно поділяються на дві категорії:

1. Ті, що планують продавати активи фізособам та юридичним особам. Тобто залучати кошти на будівництво об’єкта.
2. Ті, що планують здійснювати будівництво, використовуючи кошти Замовника, Девелопера чи Інвестора, але не залучають кошти інших осіб у процесі будівництва.

У будь-якому випадку важливо враховувати ухвалення нових Законів від 10 жовтня 2022 року, які суттєво змінюють самі механізми продажу активів:

• Закон України “Про гарантування прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому”.
• Закон України “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому”.

Рекомендуємо вам детальніше ознайомитись із цими Законами. А ми зі свого боку сконцентруємося на найбільш значимих аспектах. І насамперед зазначимо, що відтепер усі об’єкти будівництва поділяються на дві основні категорії:

• Неподільні об’єкти незавершеного будівництва. До цієї категорії належать об’єкти нерухомості, які ще не були повністю збудовані та не прийняті в експлуатацію, але вже отримали дозвіл на будівництво. Важливо, що ці об’єкти не включатимуть майбутні об’єкти нерухомості.

Недобудовані об’єкти нерухомості можуть бути поділені на дві категорії: житлові та нежитлові. Житлові об’єкти незавершеного будівництва – це об’єкти, які призначені для житла відповідно до класифікатора будівель. Нежитлові об’єкти незавершеного будівництва – це об’єкти, які не призначені для житла і можуть бути як будинками, так і інженерними спорудами.

• Ділі об’єкти незавершеного будівництва. Сюди відносяться об’єкти нерухомості, які планується збудувати в майбутньому і на які вже отримано дозвіл на будівництво. Ці об’єкти ще не прийняті в експлуатацію та проектна документація на будівництво передбачає не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості у його складі.

Передбачається, що об’єкт нерухомості, що ділиться, складатиметься з кількох майбутніх об’єктів. Ці майбутні об’єкти нерухомості вже передбачені в проектній документації на будівництво та стануть самостійними об’єктами після завершення зведення об’єкта, що ділиться, та його прийняття в експлуатацію. Серед майбутніх об’єктів нерухомості можуть бути квартири, гаражні бокси, інші житлові або нежитлові приміщення, машиномісця та інше.

Майбутні об’єкти нерухомості можуть бути поділені на дві категорії: житлові та нежитлові. Майбутні об’єкти житлової нерухомості можуть включати квартири, інші житлові приміщення тощо. Вони також можуть включати гаражні бокси, інші нежитлові приміщення та інше з перерахованого вище.

Зверніть увагу! На кожен неподільний об’єкт потрібно зареєструвати спеціальне право на об’єкт незавершеного будівництва. Крім того, потрібно зареєструвати майнове право на кожен об’єкт, що ділиться, і майбутній об’єкт нерухомості. Плюс потрібно виділити гарантійну частку.

Реєстрація спеціального майнового права та продаж об’єктів нерухомості

Перша реєстрація спеціального майнового права здійснюється Замовником або Девелопером (за умови, що між ними укладено девелоперський договір, завірений нотаріусом). Після цього продаж нерухомого майна здійснюється шляхом укладання договору між Забудовником/Девелопером та фізичною/юридичною особою — покупцем нерухомості. Знову ж таки, цей договір обов’язково засвідчується нотаріусом.

До самих договорів також висуваються деякі вимоги щодо пунктів, які обов’язково повинні в них утримуватися. Плюс необхідно враховувати деякі зміни умов оподаткування продажу активів, що діють із ухвалення вищезазначених Законів.

Наприклад, з 10 жовтня 2022 року податкові зобов’язання з ПДВ на операції з першого постачання житлової нерухомості, включаючи неподільні об’єкти житлової нерухомості незавершеного будівництва або майбутні об’єкти житлової нерухомості, розраховуватимуться лише за касовим методом податкового обліку. Це означає, що податкові зобов’язання виникають на дату перерахування покупцем коштів на рахунок або в касу продавця як оплату вартості житла. Крім того, податкові зобов’язання виникають на дату одержання продавцем від покупця інших видів компенсацій за вартість поставленого житла чи майбутніх об’єктів житлової нерухомості.

Консорціум CLC GROUP займається розробкою інвестиційних схем будівництва житла та залучення коштів фізичних та юридичних осіб у процесі будівництва. Ми маємо великий досвід роботи в цьому напрямку, а фахівці консорціуму чудово обізнані про нові норми законодавства в цьому питанні. Звертайтеся, щоб отримати кваліфіковану допомогу та не зіткнутися з непередбаченими складнощами у процесі розробки інвестиційних схем будівництва житла. Ми до ваших послуг!