Разработка инвестиционных схем строительства жилья

Новые законы, которые меняют механизмы продажи активов в объектах строительства

Для начала необходимо сказать, что Заказчики строительства, Инвесторы и Девелоперы условно разделяются на две категории:

1. Те, которые планируют продавать активы физлицам и юридическим лицам. То есть, привлекать средства в строительство объекта.
2. Те, которые планируют осуществлять строительство, используя средства Заказчика, Девелопера или Инвестора, но не привлекают средства других лиц в процессе строительства.

В любом случае важно учитывать принятие новых Законов от 10 октября 2022 года, которые существенно меняют сами механизмы продажи активов:

• Закон Украины «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
• Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

Рекомендуем вам более подробно ознакомиться с этими Законами. А мы со своей стороны сконцентрируемся на наиболее значимых их аспектах. И в первую очередь отметим, что отныне все объекты строительства делятся на две основные категории:

• Неделимые объекты незавершенного строительства. К этой категории относятся объекты недвижимости, которые еще не были полностью построены и не приняты в эксплуатацию, но уже получили разрешение на строительство. Важно отметить, что эти объекты не будут включать в себя будущие объекты недвижимости.

Недостроенные объекты недвижимости могут быть разделены на две категории: жилые и нежилые. Жилые объекты незавершенного строительства — это объекты, которые предназначены для жилья в соответствии с классификатором зданий. Нежилые объекты незавершенного строительства — это объекты, которые не предназначены для жилья и могут быть как зданиями, так и инженерными сооружениями.

• Делимые объекты незавершенного строительства. Сюда относятся объекты недвижимости, которые планируется построить в будущем и на которые уже получено разрешение на строительство. Эти объекты еще не приняты в эксплуатацию и проектная документация на строительство предусматривает не менее двух будущих объектов недвижимости в его составе.

Предполагается, что делимый объект недвижимости будет состоять из нескольких будущих объектов. Эти будущие объекты недвижимости уже предусмотрены в проектной документации на строительство и станут самостоятельными объектами после завершения возведения делимого объекта и его принятия в эксплуатацию. Среди будущих объектов недвижимости могут быть квартиры, гаражные боксы, другие жилые или нежилые помещения, машиноместа и прочее.

Будущие объекты недвижимости могут быть разделены на две категории: жилые и нежилые. Будущие объекты жилой недвижимости могут включать квартиры, другие жилые помещения и т. д. Они также могут включать гаражные боксы, другие нежилые помещения и прочее из перечисленного выше.

Обратите внимание! На каждый неделимый объект требуется зарегистрировать специальное право на объект незавершенного строительство. Кроме того, нужно зарегистрировать имущественное право на каждый делимый объект и будущий объект недвижимости. Плюс необходимо выделить гарантийную долю.

Регистрация специального имущественного права и продажа объектов недвижимости

Первая регистрация специального имущественного права осуществляется Заказчиком или Девелопером (при условии, что между ними заключен девелоперский договор, который заверен нотариусом). После этого продажа недвижимого имущества осуществляется путем заключения договора между Застройщиком/Девелопером и физическим/юридическим лицом — покупателем недвижимости. Опять же, данный договор обязательно заверяется нотариусом.

К самим договорам также выдвигаются некоторые требования по части пунктов, которые обязательно должны в них содержаться. Плюс необходимо учитывать некоторые изменения условий налогообложения продажи активов, которые действуют с принятия вышеупомянутых Законов.

К примеру, с 10 октября 2022 года налоговые обязательства по НДС на операции по первой поставке жилой недвижимости, включая неделимые объекты жилой недвижимости незавершенного строительства или будущие объекты жилой недвижимости, будут рассчитываться только по кассовому методу налогового учета. Это означает, что налоговые обязательства возникают на дату перечисления покупателем денежных средств на счет или в кассу продавца в качестве оплаты стоимости жилья. Кроме того, налоговые обязательства возникают на дату получения продавцом от покупателя других видов компенсаций за стоимость поставленного жилья или будущих объектов жилой недвижимости.

Консорциум CLC GROUP занимается разработкой инвестиционных схем строительства жилья и привлечения средств физических и юридических лиц в процессе строительства. У нас большой опыт работы в этом направлении, а специалисты консорциума прекрасно осведомлены о новых нормах законодательства в данном вопросе. Обращайтесь, чтобы получить квалифицированную помощь и не столкнуться с непредвиденными сложностями в процессе разработки инвестиционных схем строительства жилья. Мы к вашим услугам!