Після того, як здійснена перша реєстрація спеціального майнового права (СМП) на Майбутні об’єкти нерухомості (МОН) за Замовником будівництва та Девелопером (у разі наявності) та обтяжена гарантійна частка, можна продавати (відчужувати) СМП – це буде перше відчуження.
Право першого відчуження об’єкта (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта) належить:
- замовнику будівництва / девелоперу будівництва (крім випадків відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва(;
- управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління МОН.
Договор про відчуження об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Тобто треба звернутися до нотаріуса для укладання договору купівлі-продажу СМП. Як правило, нотаріуси не надають шаблони такого договору (по аналогії з договором купівлі-продажу квартири), тому радимо розробити такий договір з урахуванням захисту своїх інтересів.
Законом «Про гарантування…» чітко встановлені вимоги до договору купівлі-проаджу СМП.
Інші істотні умови Договору:
- Відомості про замовника та девелопера
- Назва об’єкту відповідно до дозволу
- Вид будівнитцва
- Відомості про земельну ділянку
- Відомості про власника/користувача земельної ділянки
- Кадастровий номер земельної ділянки та номер відомостей
- Номер відомостей про СМП замовника на об’єкт
- Основні ТЕП: функціональне призначення об’єкту, загальна площа, кількість поверхів, опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання (перелік відомостей визначить Кабмін), клас енергоефективності
- Ідентифікатор об’єкту в ЄДЕССБ;
- Графічне зображення розташування на генплані;
- Інформація про те, що продаж є першим
- Адреса об’єкту
У разі купівлі-продажу МОН додатково:
* назва МОН (квартира, гаражний бокс, нежитлове приміщення та інше);
* основні ТЕП МОН: функціональне призначення, секція (під’їзд), поверх, загальна площа згідно проекту, опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання;
* ідентифікатор об’єкту в ЄДЕССБ;
* Номер відомостей про СМП;
* Графічне зображення з назвами та площами всіх приміщень та площ, розміщення на поверсі
- Відомості про відсутність обтяжень
- Ціна об’єкту
- Квартал та рік прийняття в експлуатацію
- Відомості про умови договору з девелопером (за наявності): 1 – назва договору, 2- дата та номер, 3- Найменування сторін, 4- відомості про нотаріуса, який посвідчив договір
- Відомості про порядок зміни істотних умов договору;
- Підстави та порядок дострокового припинення договору;
- Строк повернення покупцю коштів у разі дострокового розірвання;
- Строк повернення покупцю надмірно сплачених коштів (після технічної інвентаризації)
- Строк доплати Покупцем (після технічної інвентаризації)
- Відповідальність сторін за несвоєчасне виконання умов договору
- Порядок надання Покупцю інформації про хід будівнитцва
- Стислий перелік будівельних робіт які мають бути виконані (на неподільному об’єкті та в МОН)
- Перелік обладнання яке має бути встановлено (на неподільному об’єкті та в МОН)
- Перелік робіт які мають бути проведені на об’єкті та прибудинковій території;
- Перелік обладнання, яке буде втсновлено після прийняття об’єкту
- Номери телефонів та адреси для листування сторін
Дуже часто Замовники запитують які витрати несе Замовник на нотаріальні дії? Як правило це:
- Вартість першої реєстрації СМП за Замовником/Девелопером. Наразі обіцяють, що згодом за домовленістю з Мінюст реєстрація 50 МОН буде автоматичною та безкоштовною, але поки ще це не реалізовано і треба сплачувати кошти за цю реєстрацію.
- Вартість посвідчення договору купівлі-продажу СМП
