После того, как осуществлена первая регистрация специального имущественного права (СМП) на Будущие объекты недвижимости (МОН) по Заказчику строительства и Девелоперу (при наличии) и обремененная гарантийная доля, можно продавать (отчуждать) СМП – это будет первое отчуждение.
Право первого отчуждения объекта (в том числе в целях прямого или косвенного привлечения средств для строительства объекта) принадлежит:
- заказчику строительства/девелоперу строительства (кроме случаев отчуждения будущих объектов недвижимости через фонд финансирования строительства);
- управляющему фонда финансирования строительства, согласно которому зарегистрировано право доверительной собственности на полученный в управление МОН.
Договор об отчуждении объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости подлежит нотариальному заверению. То есть нужно обратиться к нотариусу для заключения договора купли-продажи СМП. Как правило, нотариусы не предоставляют шаблоны такого договора (по аналогии с договором купли-продажи квартиры), поэтому рекомендуется разработать такой договор с учетом защиты своих интересов.
Законом «О гарантировании…» четко установлены требования к договору купли-продажи СМП.
Другие существенные условия Договора:
- Сведения о заказчике и девелопере
- Название объекта в соответствии с разрешением
- Вид строительства
- Сведения о земельном участке
- Сведения о владельце/пользователе земельного участка
- Кадастровый номер земельного участка и номер ведомостей
- Номер сведений о СМП заказчика на объект
- Основные ТЭП: функциональное назначение объекта, общая площадь, количество этажей, описание основных конструктивных элементов и инженерного оборудования (список сведений определит Кабмин), класс энергоэффективности
- Идентификатор объекта в ЕГЭСБ;
- Графическое изображение расположения на генплане;
- Информация о том, что продажа является первой
- Адрес объекта
- В случае купли-продажи МОН дополнительно:
- название МОН (квартира, гаражный бокс, нежилое помещение и прочее);
- основные ТЭП МОН: функциональное назначение, секция (подъезд), этаж, общая площадь согласно проекту, описание основных конструктивных элементов и инженерного оборудования;
- идентификатор объекта в ЄДЕССБ;
- номер сведений о СМП;
- графическое изображение с названиями и площадями всех помещений и площадей, размещение на этаже
- Сведения об отсутствии обременений
- Цена объекта
- Квартал и год принятия в эксплуатацию
- Сведения об условиях договора с девелопером (при наличии): 1- Название договора, 2- Дата и номер, 3- Наименование сторон, 4- Сведения о нотариусе, завершившем договор.
- Сведения о порядке изменения существенных условий договора;
- Основания и порядок досрочного прекращения договора;
- Срок возврата покупателю средств при досрочном расторжении;
- Срок возврата покупателю излишне уплаченных средств (после технической инвентаризации)
- Срок доплаты Покупателем (после технической инвентаризации)
- Ответственность сторон за несвоевременное исполнение условий договора
- Порядок предоставления Покупателю информации о ходе строительства.
- Краткий перечень строительных работ, которые должны быть выполнены (на неделимом объекте и в МОН)
- Перечень оборудования, которое должно быть установлено (на неделимом объекте и в МОН)
- Перечень работ, которые должны быть проведены на объекте и придомовой территории;
- Перечень оборудования, которое будет создано после принятия объекта
- Номера телефонов и адреса для переписки сторон.
Очень часто Заказчики спрашивают, какие расходы несет Заказчик на нотариальные действия? Как правило это:
- Стоимость первой регистрации СМП по Заказчику/Девелоперу. Пока обещают, что впоследствии по договоренности с Минюст регистрация 50 МОН будет автоматической и бесплатной, но пока это не реализовано и эта регистрация оплачивается.
- Стоимость заверения договора купли-продажи СМП
