Перед початком будівельного проєкту будь-який відповідальний замовник будівництва, девелопер або забудовник розраховує техніко-економічне обґрунтування проєкту.
Визначаються джерела інвестицій, доходів проєкту та їх розмір, рахуються витрати проекту за статтями.
За результатами цих розрахунків виявляється фінансовий результат (як дельта між доходами та витратами проєкту), який планує отримати замовник, девелопер чи забудовник.
Для досягнення цього запланованого прибутку необхідно розробити моделі взаємовідносин між всіма учасниками будівельного проєкту.
Під взаємовідносинами розуміється, як юридична складова (договірні відносини), так і рух коштів.
Якщо дуже коротко, фінансово-юридична модель будівельного проєкту – це модель руху коштів та юридичних документів, ціль якої забезпечити можливість законного отримання запланованого прибутку.
Правильно складена модель роботи будівельного проєкту — вже половина успіху справи. Розробивши таку модель та повний пакет документів до неї, дотримуючись цього документу будівельний проєкт досягне запланованого результату.
Модель може включати:
- Рух коштів та результатів;
- Оптимізацію податків;
- Повний пакет документів для реалізації активів будівельного проєкту (квартир, нежитлових приміщень) у разі необхідності;
- Повний пакет документів необхідних для взаємовідносин з усіма учасниками проєкту (девелопером, інвесторами, проектувальником, генпідрядником та ін.).
Немає універсальних моделей — кожен будівельний проект має свої особливості і потребує індивідуального підходу.
Фінансово-юридичні моделі бувають повними, або сегментарними.
Наприклад, тільки правовий та фінансовий механізм реалізації активів та повний пакет документів для цього з урахуванням особливостей та положень Закону України від “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” та Закону України “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.
Професійно розроблена модель дозволяє замовнику/девелоперу/забудовнику та всім іншим учасникам будівельного проєкту досягнути бажаного результату без негативних наслідків фінансово-правової відповідальності.
Чи може прогнозована фінансово-юридична модель не сходитися з фактичною?
Це доволі поширене питання, тому ми вирішили винести відповідь у загальний доступ, щоб у всіх була можливість ознайомитися.
Всі фінансово-юридичні моделі базуються на техніко-економічній оцінці проєкту (ТЕОц), яка виконується на початку роботи.
В ТЕОц зазначаються статті доходів, наприклад від продажу “об’єктів, які будуть споруджені в майбутньому”, і витрати проєкту, які також розподілені по статтях.
Саме при розрахунку ТЕОц враховуються всі похибки. Як правило, первісне ТЕОц має відображати “депресивний” та “оптимістичний” варіанти.
На підставі даних ТЕОц й розгортається фінансово-юридична модель.
Тобто проробляється рух коштів та юридичних документів, результатів робіт, ролі учасників та пакети документів для цього, порядок реалізації “об’єктів, які будуть споруджені в майбутньому” та необхідні для цього юридичні документи.
Іноді Замовник розробляє ТЕОц своїми силами й враховує всі похибки, а фахівці розгортають його в модель та розробляють повний пакет документів.
Проте, щоб забезпечити максимальний рівень захисту, необхідно проконсультуватися з відповідними юридичними та фаховими експертами. Якщо бажаєте отримати допомогу від фахівців Консорціуму “CLC Group”.
Кейс. Ключові кроки фінансово-економічної моделі на прикладі комплексу апартаментів
До Консорціуму “CLC Group” звернувся замовник, який будує комплекс апартаментів, з запитом на розробку фінансово-юридичної моделі роботи проєкту.
Фахівці консорціуму розробили та впровадили:
- Загальну фінансово-юридичну модель (взаємодії учасників, рух коштів, шляхи оптимізації податків, порядок отримання прибутку).
- Всі необхідні договори до впроваджувальної моделі: договір з девелопером, договір генерального підряду, договір з проєктною організацією та інші.
- Модель реалізації апартаментів з повним пакетом документів: порядок реєстрації спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомого майна (апартаменти) відповідно до девелоперського договору, договори купівлі-продажу спеціальних майнових прав (для нотаріального підписання), всі інші додаткові документи для реалізації апартаментів.
- Документи, які необхідно впровадити після здачі об’єкта в експлуатацію для реєстрації права власності на апартаменти за покупцями.
- Облікову політику з рухом котів та порядком відображення в бухгалтерському обліку.
- Інші необхідні документи.
Досягнуто:
- Впроваджена чітка схема фінансових та юридичних взаємовідносин між всім учасниками: замовником, девелопером, покупцями активів, іншими учасниками будівельного проєкту.
- Надано пам’ятки та роз’яснення співробітникам замовника та проведено навчання щодо функцій кожного співробітника в впровадженій фінансово-юридичній моделі.
