
Перед началом строительного проекта любой ответственный заказчик строительства, девелопер или застройщик рассчитывает технико-экономическое обоснование проекта.
Определяются источники инвестиций, доходов проекта и их размер, числятся расходы проекта по статьям.
По результатам этих расчетов выявляется финансовый результат (как дельта между доходами и расходами проекта), который планирует получить заказчик, девелопер или застройщик.
Для достижения этой запланированной прибыли необходимо разработать модели взаимоотношений между всеми участниками строительного проекта.
Во взаимоотношениях понимается как юридическая составляющая (договорные отношения), так и движение средств.
Если очень коротко, финансово-юридическая модель строительного проекта – это модель движения средств и юридических документов, цель которой – обеспечить возможность законного получения запланированной прибыли.
Правильно составленная модель работы строительного проекта – уже половина успеха дела. Разработав такую модель и полный пакет документов к ней, придерживаясь этого документа, строительный проект достигнет запланированного результата.
Модель может включать:
- движение средств и результатов;
- оптимизацию налогов;
- полный пакет документов для реализации активов строительного проекта (квартир, нежилых помещений) при необходимости;
- полный пакет документов, необходимых для взаимоотношений со всеми участниками проекта (девелопером, инвесторами, проектировщиком, генподрядчиком и др.).
Нет универсальных моделей – каждый строительный проект имеет свои особенности и нуждается в индивидуальном подходе.
Финансово-юридические модели бывают полными или сегментарными.
Например, только правовой и финансовый механизм реализации активов и полный пакет документов для этого с учетом особенностей и положений Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» и Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекса Украины о налогообложении сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
Профессионально разработанная модель позволяет заказчику/девелоперу/застройщику и всем остальным участникам строительного проекта достичь желаемого результата без негативных последствий финансово-правовой ответственности.
Может ли прогнозируемая финансово-юридическая модель не сходиться с фактической?
Это довольно распространенный вопрос, поэтому мы решили вынести ответ во всеобщий доступ, чтобы у всех была возможность ознакомиться.
Все финансово-юридические модели базируются на технико-экономической оценке проекта (ТЭОц), выполняемой в начале работы.
В ТЭОц указываются статьи доходов, например от продажи «объектов, которые будут сооружены в будущем», и расходы проекта, также распределенные по статьям.
Именно при расчете ТЭОц учитываются все погрешности. Как правило, первоначальное ТЭОц должно отражать «депрессивный» и «оптимистический» варианты.
На основании данных ТЭОц и разворачивается финансово-юридическая модель.
То есть, прорабатывается движение средств и юридических документов, результатов работ, роли участников и пакеты документов для этого, порядок реализации «объектов, которые будут построены в будущем» и необходимые для этого юридические документы.
Иногда Заказчик разрабатывает ТЭОц своими силами и учитывает все погрешности, а специалисты разворачивают его в модель и разрабатывают полный пакет документов.
Однако для обеспечения максимального уровня защиты необходимо проконсультироваться с соответствующими юридическими и профессиональными экспертами. Если хотите получить помощь от специалистов консорциума «CLC Group»
Кейс. Ключевые шаги финансово-экономической модели на примере комплекса апартаментов
В Консорциум «CLC Group» обратился заказчик, строящий комплекс апартаментов, с запросом на разработку финансово-юридической модели работы проекта.
Специалисты консорциума разработали и внедрили:
- Общую финансово-юридическую модель (взаимодействие участников, движение средств, пути оптимизации налогов, порядок получения прибыли).
- Все необходимые договоры к внедряющей модели: договор с девелопером, договор генерального подряда, договор с проектной организацией и другие.
- Модель реализации апартаментов с полным пакетом документов: порядок регистрации специальных имущественных прав на будущие объекты недвижимого имущества (апартаменты) в соответствии с девелоперским договором, договоры купли-продажи специальных имущественных прав (для нотариального подписания), все другие дополнительные документы для реализации апартаментов.
- Документы, которые необходимо ввести после сдачи объекта в эксплуатацию для регистрации права собственности на апартаменты покупателей.
- Учетная политика с движением кошек и порядком отражения в бухгалтерском учете.
- Прочие необходимые документы.
Достигнуто:
- Внедрена четкая схема финансовых и юридических взаимоотношений между всеми участниками: заказчиком, девелопером, покупателями активов, другими участниками строительного проекта.
- Предоставлены инструкции и разъяснения сотрудникам заказчика, проведено обучение.
#Финансы в строительстве #Проектирование #Строительные работы