При анализе способности реализации замыслов главное и решающее значение имеет соответствие грядущего объекта градостроительной документации на местном уровне. Соответствие идее или концепт-проекту требованиям градостроительной документации – первый шаг для определения перспектив реализации строительства.
В целом оцениваются следующие показатели:
- Предельно допустимая высотность;
- Максимально допустимый процент и плотность застройки;
- Красные линии, линии регулировки застройки и расстояния до них;
- Планировочные ограничения (охранные зоны памятников культурного наследия, границы исторических ареалов, зоны регулирования застройки, охранные зоны соседних объектов, прибрежные защитные полосы, ограничение использования приаэродромных территорий);
- Требования раздела инженерно-технических мер гражданской защиты.
Однако параметр, имеющий значение практически на всех этапах реализации проекта, – функциональное назначение территории.
Соблюдение соответствия между намерениями застройщика и функциональным назначением территории является основным требованием как для получения исходных данных для проектирования, так и изменения целевого назначения участка.
И дальше это соответствие контролируется как при выдаче документов, дающих право на выполнение строительных работ, так и при принятии построенного объекта в эксплуатацию.
Законодательством установлен и ряд исключений: те случаи, когда соблюдение соотношения необязательно. Так, на время действия военного положения допускается строительство не в соответствии с функциональным назначением территории для:
- Здание временного проживания внутри перемещенных лиц;
- Размещение предприятий, перемещенных из зоны боевых действий;
- Речных портов (терминалов) на реке Дунай;
- Объектов дорожно-транспортной инфраструктуры (кроме объектов дорожного сервиса),
- некоторых инженерных сетей;
- Отдельные терминалы и производственно-перегрузочные комплексы.
Существующая градостроительная документация местного уровня играет решающую роль при определении возможности реализации намерений застройки, поэтому обязательно должна анализироваться застройщиками при принятии решения о покупке участка.
Анализ градостроительной документации позволяет убедиться в том, что строительный проект отвечает всем законодательным и нормативным требованиям и заранее выявить возможные ограничения строительства.
В итоге анализ градостроительной документации помогает определить оптимальную стратегию реализации проекта, уменьшает риски и стоимость строительства.