Получение разрешительной документации в начале нового строительства, реконструкции или капитального ремонта — один из наиболее ответственных периодов реализации строительного проекта, требующий высокой квалификации всех участников этого процесса.
Чтобы помочь вам больше ориентироваться в реализации проекта до получения разрешения на строительство, мы поделили его на этапы со следующими действиями.
1. Аудит земельного участка и определение намерений застройки
- нужно определить функциональное назначение территории согласно действующей градостроительной документации населенного пункта;
- проанализировать существующие ограничения согласно градостроительной документации, учитывая окружающую застройку, существующие инженерные сети на участке и рядом — то есть проанализировать все имеющиеся факторы, которые могут ограничить проектные решения по расположению объекта на участке, площадях, высоте и прочее;
- конкретизировать намерения застройки на основании предварительного анализа, что именно и в каких технико-экономических показателях вы можете построить, разработать концепт-проект с посадкой здания или комплекса;
- осуществить анализ соответствия целевого назначения земельного участка намерениям застройки и необходимость и возможность изменения целевого назначения;
- провести предварительное исследование возможности получения градостроительных условий и ограничений, технических условий и т.п., предварительно определить будущий класс последствий объекта для понимания порядка получения разрешительной документации на начало строительных работ;
- определить необходимость дополнительных согласований: согласование высотности в Госавиаслужбе, согласование органа охраны культурного наследия и т.д.
2️. Получение исходных данных для проектирования
- сформировать предварительное задание на проектирование, определить вместе с проектировщиком стадии;
- сформировать пакет документов и получить градостроительные условия и ограничения;
- получить технические условия подключения к инженерным сетям (водоснабжение и водоотвод, электроснабжение, газоснабжение и т.п.);
- передать все данные проектировщику и конкретизировать задание на проектирование, которое будет внесено в ЄДЕССБ.
3️. Проектирование объекта
- необходимо контролировать разработку проектной документации на соответствие исходным данным и намерениям;
- важен также анализ проекта на предмет будущих дополнительных затрат при реализации проекта (просчитывать, какие проектные решения могут увеличить стоимость строительства и вносить соответствующие изменения);
- проект необходимо анализировать на предмет возможных оснований для отказа в получении разрешения на строительство и своевременно устранять выявленные нарушения;
- контролируется корректность загрузки проектной документации в ЄДЕССБ, как в разрезе очередей и пусковых комплексов, так и в аспектах регистрации специального имущественного права на будущие объекты недвижимости (наличие идентификаторов в проекте, ТЭП по каждому продаваемому активу и прочее).
4. Экспертиза проектной документации
При получении замечаний от экспертизы проектировщики будут вносить соответствующие изменения в проект. Необходимо следить за этими изменениями и анализировать, не приведут ли они к дополнительным затратам во время строительных работ или существенному отклонению от концепции.
5. Получение разрешительной документации на начало строительных работ
- Контролируется внесение в ЄДЕССБ всех необходимых данных: сведения о выполнении строительных работ, сведения об авторском и техническом надзоре, утверждение проектной документации и т.п.;
- Необходимо подготовить все необходимые данные для получения разрешения на начало строительных работ, сформировать и подать заявление, получить разрешение или при возвращении на доработку или отказ — устранять замечания к получению непосредственно разрешения на начало строительных работ.
Очевидно, что на всех этих этапах очень важна работа руководителя проекта, который должен знать алгоритм и процедуры получения всей необходимой документации. Руководитель проекта должен составлять и контролировать график выполнения работ, управлять затратами, привлекать соответствующих специалистов для выполнения всех этапов, что в итоге приведет к желаемому результату.
