При анализе возможности реализации намерений застройки главное и решающее значение имеет соответствие будущего объекта градостроительной документации на местном уровне.
Фактически единственным основанием для отказа в получении основных исходных данных – градостроительных условий и ограничений – является несоответствие градостроительной документации (два других основания – неподача части документов и выявление недостоверных сведений – априори делают невозможными любые процессы, то есть принимаются по умолчанию).
Анализ соответствия идеи или концепт-проекта требованиям градостроительной документации – первый шаг по определению перспектив реализации строительства. Но сразу возникает вопрос — каким показателям градостроительной документации должен соответствовать концепт? Ответ – в самом содержании градостроительных условий – пункте 5 статьи 29 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». При анализе оцениваются характеристики: максимально допустимая высотность; максимально допустимый процент и плотность застройки; красные линии, линии регулирования застройки и расстояния до них, планировочные ограничения, отраженные в градостроительной документации (охранные зоны памятников культурного наследия, границы исторических ареалов, зоны регулирования застройки, зоны охраняемого ландшафта, зоны охраны археологического культурного слоя, охранные зоны объектов природно-заповедного фонда и инженерно-транспортных объектов, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны, ограничения использования при аэродромных территориях и зоны рисков возникновения чрезвычайных ситуаций, отражены). С прошлого года в градостроительной документации анализируются также требования раздела инженерно-технических мер гражданской защиты. Задача усложняется тем, что этот раздел отсутствует в публичном доступе, а часто отсутствует в составе градостроительной документации.
Однако первый параметр градостроительной документации, подлежащей оценке, – функциональное назначение территории, определяемое в соответствии с:
- планом зонирования (по земельным участкам в пределах населенных пунктов, на которые не утвержден детальный план территории);
- генеральным планом населенного пункта (в случае отсутствия плана зонирования и земельных участков в пределах населенного пункта, где не утвержден детальный план территории);
- детальным планом территории;
- в исключительных случаях – соответственно градостроительной документации регионального уровня (по земельным участкам за пределами населенных пунктов, на которые не разработан детальный план территории)».
Целевое назначение участка производно от функционального назначения территории: целевое назначение участка можно изменить в пределах функционального, но не наоборот (существует ряд исключений, которые приводятся далее).
Целевое назначение может быть установлено или изменено только при условии соответствия нового назначения градостроительной документации – независимо от способа изменения.
Изменение целевого назначения участка осуществляется одним из следующих способов:
Первый — по упрощенной процедуре: заявление на смену и выписку из градостроительной документации подаются через землеустроителя или непосредственно кадастровому регистратору. Кадастровый регистратор изменяет и регистрирует новое целевое назначение участка только в пределах разрешенных видов использования для функциональных зон, установленных градостроительной документацией. Главный фактор, ограничивающий использование этого инструмента – действующая градостроительная документация должна содержать все необходимые данные для формирования извлечения установленного образца, что случается не всегда.
Второй способ – через разработку проекта землеустройства, который также содержит в своем составе выписку из градостроительной документации. Требования к подъемнику здесь не установлены четко, как в предыдущем случае. Этот способ также требует соблюдения соответствия между функциональным назначением территории в градостроительной документации и целевым назначением участка. Проект землеустройства в итоге должен быть утвержден решением органа местного самоуправления.
Существует и третий способ изменения целевого назначения участка, который, по сути, является составной частью другого, более сложного процесса – разработка детального плана территории. Со вступлением в силу Закона Украины №711-ІХ градостроительная документация стала одновременно землеустроительной. Подробный план территории, разработанный по действующему порядку – фактически уже включает в себя проекты землеустройства на эту территорию, позволяющую устанавливать или изменять целевое назначение участков – но так же, как и в двух первых случаях – в пределах функциональных зон, определенных градостроительной документацией высшего уровня (генеральным планом, планом зонирования территории)
Как видим, соблюдение соответствия между намерениями застройщика и функциональным назначением территории является основным требованием как получения исходных данных для проектирования, так и для изменения целевого назначения участка. В дальнейшем это соответствие контролируется как при выдаче документов, дающих право на выполнение строительных работ, так и при принятии законченного объекта в эксплуатацию, то есть практически на всех этапах реализации проекта. Законодательством установлен и ряд исключений (те случаи, когда соблюдение соотношения необязательно). Так, на время действия военного положения допускается строительство не в соответствии с функциональным назначением территории для зданий временного проживания внутренне перемещенных лиц, размещение предприятий, перемещенных из зоны боевых действий; речных портов (терминалов) на реке Дунай, объектов дорожно-транспортной инфраструктуры (кроме объектов дорожного сервиса), ряд инженерных сетей, отдельных терминалов и производственно-перегрузочных комплексов.
В случае, когда градостроительная документация отсутствует или требует уточнения, разрабатывается и утверждается детальный план территории. При этом приводятся в соответствие намерения застройки, виды функционального назначения территории и целевого назначения участков. Здесь необходимо учитывать следующие особенности:
- разработка детального плана территории может осуществляться за счет владельца участка, но заказчиком является орган местного самоуправления, поэтому все решения детального плана должны быть предварительно согласованы с ним.
- детальный план территории детализирует положение генерального плана населенного пункта или комплексного плана и может изменять функциональное назначение территории, определенное генеральным или комплексным планом. Если необходимо изменение функционального назначения территории, то разработке детального плана должно предшествовать внесение изменений в генеральный план
- внесение изменений в детальный план территории допускается при условии их соответствия комплексному плану (при наличии), генеральному плану населенного пункта и плану зонирования территории
- до 1 января 2025 года подробные планы территорий за пределами населенных пунктов, где не утверждены комплексные планы, могут разрабатываться и утверждаться в соответствии со схемами планирования территории района или области. С 2025 года наличие комплексного плана будет обязательным, если действие этого положения не будет продлено.
Как видим, существующая градостроительная документация местного уровня играет решающую роль в определении возможности реализации намерений застройки, поэтому обязательно должна анализироваться застройщиками при принятии решения о покупке участка.
Анализ градостроительной документации позволяет убедиться в том, что строительный проект отвечает всем законодательным и нормативным требованиям и заранее выявить возможные ограничения строительства. Предпроектный анализ помогает снизить риски, связанные с реализацией проекта, определить потенциальные проблемы и решить их заранее, что позволяет избежать задержек и дополнительных затрат при строительстве. В итоге анализ градостроительной документации помогает определить оптимальную стратегию реализации проекта, уменьшает риски и стоимость строительства, а также гарантирует соответствие объекта законодательным и нормативным требованиям.