Процедура регулируется «Порядком перевода соответствующих государственным строительным нормам дачных и садовых домов в жилые дома», утвержденным Постановлением №321 от 29.04.2015 (с изменениями).
Для перевода дачного или садового дома в жилой дом собственник или уполномоченное им лицо подает заявление в исполнительный орган сельского (поселкового, городского) совета заявление с определенным пакетом документов (документ о праве собственности, согласие совладельцев, технический отчет) в бумажной форме (в том числе через ЦНАП) или в электронной форме через электронный кабинет пользователя ЄДЕССБ.
По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов уполномоченный орган в течение месяца принимает решение о таком переводе или об отказе. Решение создается исключительно с использованием Реестра строительной деятельности в форме электронного документа.
В случае отказа в переводе дачного или садового дома в жилой дом, собственник имеет право повторно подать необходимые документы после устранения причин, послуживших основанием для принятия такого решения.
Казалось бы все просто и понятно, но на деле Порядок вызывает много вопросов, на которые мы попытаемся ответить в этой статье.
Действительно ли порядок перевода идет в разрез с градостроительным законодательством, поскольку не учитывает градостроительную документацию и целевое назначение участка? Ведь жилая, дачная и садовая застройка является разным функциональным назначением, изменение которого должно осуществляться путем реконструкции.
На самом деле садовый или дачный дом после перевода должен так и остаться садовым/дачным в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Редакция Порядка до 2020 года действительно содержала положение, что «решение о переводе является основанием для внесения соответствующих изменений в записи Государственного реестра прав на недвижимое имущество», что косвенно вступало в противоречие с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Но впоследствии данное положение изъяли из Порядка, соответственно перевод дачных и садовых домов в жилые перестал иметь следствием внесения соответствующих изменений в Реестр и является лишь основанием для использования этих домов в качестве жилья, в том числе для регистрации места жительства. В то же время до сих пор встречаются случаи, когда регистраторы вносят изменения в Реестр на основании решения о переводе (вероятно, руководствуясь старой редакцией Постановления №321), — таким образом закрепляя юридический статус дома как «жилого». Если даже «повезло» с регистратором, то в большинстве случаев мы не рекомендуем вносить такие изменения в реестр. В будущем, например при реконструкции, скорее всего, собственник столкнется с проблемой несоответствия назначения объекта целевому назначению участка и/или градостроительной документации и придется реконструировать дом обратно в дачный/садовый.
То есть, если дачный или садовый дом действительно не становится жилым и ничего не меняется в Реестре – то «Порядок перевода» нас вводит в заблуждение?
Не совсем так, ведь на самом деле никто не обещал, что дом станет «жилым». Порядок предусматривает перевод его в статус «жилого», а не «жилого» или «индивидуального усадебного». Мы попытались разобраться, в чем разница между понятиями «жилой» и «жилой».
«Жилищный» обычно используется в строительных нормах и градостроительном законодательстве для обозначения недвижимости, предназначенной для проживания. Так, жилой дом остается де-юре жилым даже когда не пригоден для проживания по каким-то причинам (например аварийный).
В то же время термин «жилой», употребляемый, как правило, в контексте регистрации места жительства (бывшей «прописки») и применяется к зданиям и помещениям, которые не только предназначены, но и пригодны для проживания. При этом согласно Жилищному Кодексу «жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, которые находятся на территории Украины, образуют жилищный фонд». То есть жилые помещения могут быть не только в составе жилых домов, но и, например, в заведении соцзащиты или дома-интернате.
Хотя в законодательстве понятия «жилой» и «жилой» часто путаются и употребляются в значении друг друга, можно все же прийти к выводу, что они не абсолютно тождественны.
Можно ли зарегистрироваться в садовом доме без перевода его в жилой/жилой?
По мнению Жилищного кодекса (статья 8-1) – дачные и садовые дома нуждаются в переводе в жилые на основании решения органов местного самоуправления.
В то же время садовые и дачные дома согласно классификатору ДКБС 018-2000 относятся к классу «Дома жилые одноквартирные», то есть являются жилыми по умолчанию.
Чтобы все запутать окончательно, ДБН Б.2.2-12:2019 относит дачные дома в жилые, а садовые – нет. Так же «Инструкция о проведении технической инвентаризации недвижимого имущества» отмечает, что садовый дом не имеет жилой площади, откуда следует, что оно не является жилым.
Выводы Верховного Суда Украины свидетельствуют о том, что регистрация места жительства в садовом доме законна даже при отсутствии решения о переводе его в жилой (дела №420/5813/21 и №420/1066/21), а применение процедуры перевода является правом гражданина, а не его обязанностью.
В настоящее время регистрация места жительства регулируется Постановлением КМУ № 265 от 7 февраля 2022 г. «Некоторые вопросы декларирования и регистрации места жительства и ведения реестров территориальных общин» . Интересно, что в ней мы не нашли упоминания «Решение о переводе…» — как в перечне документов, подаваемых для регистрации, так и среди данных, которые проверяются при рассмотрении. Напоминаем также, что изменить место регистрации теперь можно в Действии, выбрав «Услуги — Смена места жительства». Поделитесь опытом, удалось ли вам зарегистрировать место жительства в дачном или садовом доме и требовали ли при этом решения органа местного самоуправления согласно «Порядка перевода»?
