Приводим отдельные особенности налогообложения налогом на прибыль предприятий, НДС и НДФЛ операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем, устанавливаемыми Законом Украины от 20 сентября 2022 г. № 2600-IX «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (далее – Закон). Нормы Закона вступили в силу 10 октября 2022 (текст опубликован в Голосе Украины 08.10.2022 за № 207).
Законом, в частности, предусмотрено:
- освобождение от уплаты НДФЛ сделок по продаже жилья и других объектов строительства, в том числе незавершенных, если имущественное право на них зарегистрировано в пользу покупателя и за них уплачено хотя бы частично. НДФЛ будет уплачиваться по разнице между суммами купли и продажи;
- введение кассового метода (налог начисляется только при наличии источника для его уплаты) для определения налоговых обязательств в области НДС по операциям согласно первой поставке жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости , в т.ч. заказчиками и девелоперами строительства;
С какой даты начинают действовать нормы, определенные Законом?
Закон вступает в силу со дня, следующего за днем его опубликования, но не ранее дня вступления в силу Закона №2518.
Закон № 2518 вступил в силу 10 октября 2022 года, а затем нормы, определенные Законом, начинают действовать, начиная с 10 октября 2022 года.
Напоминаем, что с определением новых терминов Вы можете ознакомиться в материалах вебинара по ссылке:
Налог на добавленную стоимость
На какую дату определяются налоговые обязательства в области НДС по операциям согласно первой поставке жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости, начиная с 10 октября 2022 года?
Начиная с 10 октября 2022 года налоговые обязательства в области НДС по операциям согласно первой поставке жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости определяются исключительно по кассовому методу налогового учета, а именно :
- на дату перечисления покупателем на счет/кассу поставщика денежных средств как оплаты стоимости жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости; или
- на дату получения поставщиком от покупателя других видов компенсаций стоимости поставленного жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости (или стоимости таких объектов жилой недвижимости, подлежащих поставке в будущем) .
Нужно ли налогоплательщику корректировать налоговые обязательства по НДС, начисленные на дату первого события (фактическая передача жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости), приходящегося на период до 10 октября 2022, в случае, если оплата за такой объект осуществляется, начиная с 10 октября 2022?
Нет, не нужно. Так, в данной ситуации начислены налоговые обязательства по НДС на дату первого события корректировать, а также начислять повторно на дату оплаты не требуется.
Подлежит ли бюджетному возмещению сумма отрицательного значения налога, в расчет которой включены суммы НДС, уплаченные получателем товаров/услуг в предыдущих налоговых периодах, и, соответственно, и в отчетном налоговом периоде поставщикам товаров/услуг, которые использованы или будут использованы в операциях по первой поставке жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости?
Нет, не подлежит. Сумма такого отрицательного значения налога засчитывается в состав налогового кредита следующего отчетного (налогового) периода до полного погашения налоговыми обязательствами.
Изменился ли порядок налогообложения операций по второй и последующей поставках жилья (объектов жилой недвижимости), а также операции по поставке доступного жилья и жилья, строящегося с привлечением государственных средств, начиная с 10 октября 2022 года?
Нет, не изменился. Операции по второй и последующей поставке жилья (объектов жилой недвижимости), неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости, а также доступного жилья и строящегося жилья с привлечением государственных средств освобождаются от налогообложения НДС.
Налог на прибыль
Согласно новому пункту 141.12 статьи 141 Кодекса плательщики налога на прибыль предприятий, совершающих операции по первой продаже неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости, и наряду с нормами, установленными настоящим Кодексом, вправе определять налоговое обязательство. по налогу на прибыль предприятий с учетом следующих особенностей:
- финансовый результат до налогообложения уменьшается на сумму дохода (выручки), учтенную заказчиком строительства, девелопером строительства, в финансовом результате до налогообложения в текущем налоговом (отчетном) периоде по операции по первой продаже (передаче покупателю) неделимого жилого объекта незавершенного строительства/ будущего объекта жилой недвижимости;
- финансовый результат до налогообложения увеличивается на сумму начисленных в бухгалтерском учете расходов, формирующих себестоимость неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости, которая была учтена заказчиком строительства, девелопером строительства, в финансовом результате к налогообложению по операции с первой продажи (передачи покупателю) неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости;
- финансовый результат до налогообложения увеличивается на сумму дохода (выручки) от операций по первой продаже (передаче покупателю) неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости, которая в предыдущих налоговых (отчетных) периодах уменьшила финансовый результат до налогообложения заказчика строительства , девелопера строительства, в том налоговом (отчетном) периоде, в котором происходит принятие в эксплуатацию законченного строительства соответствующего объекта жилой недвижимости;
- финансовый результат до налогообложения уменьшается на сумму начисленных в бухгалтерском учете расходов, формирующих себестоимость неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости, которая в предыдущих налоговых (отчетных) периодах увеличила финансовый результат до налогообложения заказчика строительства, девелопера строительства, в том налоговом (отчетном) периоде, в котором происходит принятие в эксплуатацию законченного строительством соответствующего объекта жилой недвижимости.
Особенности налогообложения, определенные пунктом 141.12 статьи 141 Кодекса, могут применять заказчики строительства и девелоперы строительства, осуществляющие операции по первой продаже (передаче покупателю) неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
- Напомним, что порядок налогообложения доходов физических лиц регламентируется разделом IV Кодекса, согласно подпункту 162.1.1 пункта 162.1 статьи 162 которого налогоплательщиком является физическое лицо – резидент, получающее доходы из источника их происхождения в Украине, а объектом налогообложения резидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход (подпункт 163.1.1 пункт 163.1 статьи 163 Кодекса).
- Перечень доходов, которые включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика определен пунктом 164.2 статьей 164 Кодекса.
- В общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется в соответствии с положениями статьи 172 Кодекса.
- Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого оплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, определен статьей 172 Кодекса.
В соответствии с абзацем третьим пунктом 172.2 статьи 172 Кодекса доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого оплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 Кодекса, кроме случаев наследования указанного в абзаце 2 пункта 2. статьи 172 Кодекса имущества, имущественных прав.
При этом согласно пункту 167.1 статьи 167 Кодекса ставка налога составляет 18% налогооблагаемой базы относительно доходов, начисленных (выплаченных, предоставленных) налогоплательщику (кроме случаев, определенных в пунктах 167.2-167.5 ст 167 Кодекса).
Таким образом, если объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства, а также имущественные права на неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, не были получены физическим лицом – резидентом по наследству , то доход от продажи указанного имущества или имущественных прав путем уступки их по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости относительно которого оплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, облагается налогом по ставке налога 18 процентов . Если такое имущество унаследовано – уплачивается налог по ставке 5%.
Абзацем шестым пунктом 172.2 статьей 172 Кодекса определено, что доход от продаж в течение отчетного (налогового) года, в частности, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта.
Под расходами на приобретение объекта недвижимости понимаются:
а) средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативные контракты) и имущественные права, погашение которых произошло путем передачи объекта недвижимости (или его части);
б) средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;
в) расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
г) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
д) стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
е) расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданного в качестве компенсации по таким договорам;
ё) регистрационное собрание, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
ж) стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом 9 (прим. 4) раздела XX Кодекса;
з) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком – акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);
и) расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости;
й) расходы, понесенные на приобретение неделимого объекта незавершенного строительства/ будущего объекта недвижимости.
Объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, подаренный налогоплательщику, считается приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарованием.
Расчет уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости на суммы разрешенных расходов производится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо – таким лицом.
При этом если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех сделок по продаже, мены или другого отчуждения соответствующих объектов, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и в случае, если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо.
Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией.
Таким образом, доход от продажи физическим лицом – резидентом в течение отчетного(налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости может быть уменьшен на сумму расходов, понесенных таким плательщиком на приобретение указанного объекта при условии документального их подтверждения.