Постановлением Кабинета Министров Украины № 596 от 13 июня «Некоторые вопросы выполнения требований Закона Украины «О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем»» (далее – Закон) утвержден «ПОРЯДОК распространения действия Закона Украины «О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» на объекты строительства и их составные части, которые после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станут самостоятельными объектами недвижимого имущества ( квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машино-место и т.п.), право на выполнение строительных работ в отношении которых приобретено до вступления в силу указанного Закона».
Этот порядок определяет механизм и особенности распространения действия Закона на объекты, где разрешение на начало строительных работ получено до 10 октября 2022 года.
Действие этого Порядка распространяется на объекты и их составные части, относительно которых финансирование (инвестирование) осуществлялось исключительно:
- через фонды финансирования строительства;
- фонды операций с недвижимостью;
- институты совместного инвестирования, в том числе те, которые осуществляли привлечение средств с использованием форвардных контрактов и деривативов;
- юридических лиц, осуществлявших привлечение средств путем отчуждения имущественных прав (в том числе с использованием форвардных контрактов и деривативов), а также путем эмиссии целевых корпоративных облигаций, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
В порядке введено 2 новых понятия:
- Актуализация сведений в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕГЭСБ) – это процесс/процедура подтверждения сведений, содержащихся в ЕГЭСББ, и внесение новых дополнительных или актуальных сведений в ЕГЭСББ уполномоченными лицами.
- Право инвестора — это сведения Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество о праве, возникающем на объект строительства (его составную часть), право на выполнение строительных работ которого приобретено до вступления в силу Закона, в соответствии с заключенными сделками, предусматривающими право на получение объекта строительства или его составных частей в собственность после принятия в эксплуатацию оконченного строительством объекта.
Во исполнение условий этого Порядка в Государственный реестр прав добавлен новый тип права собственности «право инвестора».
При этом указано, что сведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество о праве инвестора имеют информационный характер и отражаются только по состоянию на дату государственной регистрации права инвестора впервые.
Дальнейший переход права инвестора не подлежит государственной регистрации.
Сделки по объектам строительства (его составных частей), в отношении которых зарегистрировано право инвестора, совершаются в соответствии с Законодательством, которое действовало до вступления в силу настоящего Закона. Право инвестора не предоставляет приоритет лицу в случае возникновения споров по поводу имущественных прав.
Принятие решения о распространении действия Закона на объекты строительства (их составные части), право на выполнение строительных работ в отношении которых вступило в силу Закона, осуществляется заказчиком через подачу заявления о государственной регистрации:
- права инвестора на объекты строительства (их составные части), в отношении которых совершены сделки, предусматривающие право на получение объекта строительства (его составных частей) в собственность после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта до принятия решения о распространении действия Закона;
- специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, в отношении которых не совершены сделки, предусматривающие право на получение объекта строительства или его составных частей в собственность после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта до принятия решения о распространении действия Закона;
- гарантийная доля на будущие объекты недвижимости.
Заявление, предусмотренное настоящим пунктом, формируется заказчиком с использованием электронной системы (раздел АРМ заявителя/Заказчика). Такому заявлению автоматически присваивается электронной системой регистрационный номер, предоставляемый государственному регистратору прав на недвижимое имущество при обращении за государственной регистрацией соответствующих имущественных прав, обременений прав.
Заявление получается государственным регистратором исключительно в электронной форме путем электронного информационного взаимодействия между электронной системой и Государственным реестром прав на недвижимое имущество.
Не позднее чем за 10 дней до подачи такого заявления Заказчик должен письменно уведомить лиц, которыми осуществлялось инвестирование (финансирование) объекта строительства, о намерении принятия решения о распространении действия Закона на объекты строительства путем размещения соответствующей информации на своем веб- сайте,
Также Заказчик вносит информацию о размещении такого сообщения на своем веб-сайте через электронный кабинет в ЕГЭСБ.
Важно, что действие Закона не распространяется на объекты (квартиры, помещения, машиноместа), по которым зарегистрировано право инвестора. При этом к разделенному объекту, в котором они расположены, применяются требования по получению согласия в случае корректировки проектной документации.
Также напоминаем, что регистрация прав или обременений на соответствующие объекты возможна исключительно в случае существования таких объектов в ЕГЭСББ и им присвоен идентификатор. То есть первичная регистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости производится исключительно на основании сведений, полученных из ЕГЭСБ.
Подытожим. Для тех Заказчиков строительства, разрешение на объекты которых получено до 10 октября, но в случае, когда такой Заказчик принял решение о распространении действия Закона на его объекты строительства, Заказчик во-первых вносит все необходимые данные в ЕГЭСБ по объекту. На объекты, которые уже были проданы ранее регистрируется «право инвестора», на объекты, которые еще не проданы, регистрируется «специальное имущественное право» и далее продажа таких объектов осуществляется по Закону.
