В сфере строительства Due Diligence (Дью Ділідженс) означает тщательную проверку правовой и технической документации, связанной со строительным проектом или недвижимостью.
Юристы анализируют договоры, лицензии, разрешения, строительные стандарты и другие документы, чтобы убедиться, что строительство или намерения строительства отвечают всем требованиям законодательства и нормативным актам.
Также проверяют право собственности на землю и существующую недвижимость, наличие каких-либо ограничений или споров, влияющих на реализацию проекта.
Целью Due Diligence является выявление потенциальных рисков, недостатков или проблем, которые могут возникнуть при строительстве, и рекомендации по их решению. Это обеспечивает правовую безопасность и успешное завершение строительного проекта.
Due Diligence — широко запрашиваемое решение на украинском рынке недвижимости среди предпринимателей, покупающих недвижимость или инвестирующих в земельные участки. Подробный и независимый анализ объекта, проводимого от имени инвестора с целью:
- получение объективного представления об объекте инвестирования;
- избегание сложных судебных дел;
- анализ возможных путей реализации строительного проекта;
- реальное понимание рисков и механизма их решения;
- уверенность в приобретенных активах.
Чем Due Diligence отличается от других услуг?
Due Diligence – это специализированная форма проверки, направленная именно на анализ строительных проектов и недвижимости.
Она включает в себя подробное изучение юридических и технических аспектов строительных дел, глубокое изучение истории объекта и перехода прав собственности, существующих ограничений и требований строительных норм, что требует специализированных знаний и опыта в этой области.
Специалисты Due Diligence должны иметь глубокое понимание разрешительных процедур, могут не только исследовать имеющиеся документы, но и оценить намерения застройки в контексте актуального законодательства, а также своевременно скорректировать проект и предотвратить возможные нарушения.
Как проверить земельный участок перед принятием решения о его приобретении?
Начнём с конца. Для того, чтобы Вы могли реализовать свои намерения застройки, необходимо получить всю разрешительную документацию и для этого земельный участок должен соответствовать некоторым параметрам.
Во-первых, вы определяете намерения застройки. К примеру, это может быть жилой дом или складской комплекс. Определяете, какой код ДКБС отвечает Вашим намерениям застройки.
После определения кода ДКБС необходимо посмотреть:
- Целевое назначение земельного участка;
- Функциональная зона согласно утвержденной в населенном пункте градостроительной документации.
Если эти параметры отвечают Вашим намерениям застройки — двигаемся дальше.
Если не отвечают — определить возможность и пути приведения в соответствие намерениям застройки, целевого назначения участка и функционального назначения территории. На этом этапе Вы увидите, каковы дополнительные затраты денег и времени.
Если не провести этот этап аудита земельного участка, вы не сможете получить градостроительные условия и ограничения и, как следствие, все остальные разрешительные документы.
Необходимо изучить все имеющиеся и возможные ограничения по «красным», «голубым» линиям, которые в дальнейшем могут ограничить Вас при размещении объекта на земельном участке и сократить ТЭП. В случае размещения участка в пределах исторических ареалов необходимо изучить ограничения, связанные с режимами использования этих территорий.
Далее необходимо посмотреть наличие ограничений в реестре прав, наличие претензий третьих лиц относительно продавца и земельного участка и наличие продолжающихся судебных процессов или решений.
Обязательно проверить основание возникновения права собственности на земельный участок.
Очень важно изучить имеющиеся ограничения от инженерных сетей и существующих рядом объектов, также влияющих на размещение объекта на земельном участке.
Как предварительный анализ (Due Diligence) позволит вам сэкономить время и деньги при реализации проекта?
Все мы сталкивались с тем, что в процессе реализации проекта выявляются те или иные обстоятельства, приводящие к необходимости корректировки проекта, исходным данным или внесению изменений в разрешительную документацию.
Хуже всего, когда уже на этапе ввода в эксплуатацию обнаруживаются нарушения, требующие переоформления практически всего пакета документов «по второму кругу».
Как это может предотвратить Due Diligence?
- Проверка соответствия намерений застройки целевому назначению участка и функциональному назначению территории. Позволяет изначально корректно определить название объекта, определить функциональное назначение здания, код ДКБС. При необходимости – первым шагом изменить целевое назначение участка и/или внести необходимые изменения в градостроительную документацию.
- Проверка ограничений застройки согласно градостроительной документации и строительным нормам. Рекомендуется осуществить еще на нулевом этапе, чтобы имеющиеся ограничения были учтены уже на этапе концепта, что уменьшает объемы корректировок при дальнейшей разработке проектной документации и ее экспертизе.
- Анализ путей реализации проекта. Выбрать оптимальный путь реализации: определить очередность и пусковые комплексы или разделить объект строительства на несколько – позволяет избежать масштабных корректировок в будущем.
Как говорит английская пословица: Danger foreseen is half avoided или Заранее предусмотренная проблема уже наполовину решена. Будем осмотрительными.
Due Diligence недвижимости – это комплексный анализ, который может решить многие сложности и снизить риски проекта. В общем, с помощью него большинство может реализовать такие цели, как:
- Установление факта наличия или отсутствия обременений на недвижимое имущество;
- Анализ градостроительной и имеющейся технической документации;
- Проверка соответствия намерений застройки нормам и правилам;
- Выявление ограничений застройки участка;
- Исследование истории перехода прав на недвижимость
Но Due Diligence не ограничивается анализом этих вопросов.
Важно отметить, что Due Diligence не является официально нормированной процедурой и имеет элемент творчества, поэтому существуют разные подходы и точки зрения относительно его состава и содержания.
Именно индивидуальный подход, а не установление единого шаблона – ключ к успешному и выгодному Due Diligence.
В анализе можно интегрировать маркетинговые исследования, бизнес-планы и прогнозирование доходов от будущего объекта недвижимости.
Многие инвесторы используют маркетинговые исследования перед принятием решений о реализации проекта. Такие исследования могут сочетаться с Due Diligence, образуя более развернутую и комплексную процедуру.
Состав Due Diligence меняется с течением времени, от объекта к объекту, зависит от запросов клиента и не имеет четких рамок. Так что чем больше параметров мы рассматриваем в Due Diligence, тем более ценной становится процедура.
Кейс по выполнению аудита Due Diligence
В Консорциум «CLC Group» обратилась девелоперская компания, которая намеревалась приобрести 4 земельных участка площадью 1,2 га в Киевской области для дальнейшего строительства торгово-складского комплекса.
Цель: провести Due Diligence и проанализировать каждый из этих участков, получить исходные данные и разрешительную документацию на работы, составить перечень рисков реализации этих намерений застройки на этих земельных участках, найти пути их преодоления и составить дорожную карту реализации проекта.
Специалисты консорциума тщательно проанализировали основания возникновения права собственности на земельные участки у продавца, определили, отсутствуют ли права третьих лиц, судебные решения или продолжающиеся судебные процессы в отношении продавца или земельных участков, наличие арестов и запретов.
Также проанализировали соответствие имеющейся градостроительной документации и целевого назначения земельных участков намерениям застройки. При этом специалисты обнаружили определенные рисковые моменты – размещение складов не было разрешено согласно функциональному назначению территории утвержденной градостроительной документации.
Поэтому Заказчику был предложен другой схожий тип использования, который предусматривает складирование товаров и соответствует градостроительной документации.
Для удобства наши специалисты предложили два варианта реализации проекта по выбору Заказчика. Далее вместе с клиентом был выбран один из вариантов и Заказчик принял окончательное решение.
Специалисты Консорциума «CLC Group» были разработаны пошаговые дорожные карты реализации проектов для каждого варианта. Они сопровождали сделку купли-продажи земельных участков и одновременно осуществляли юридически-техническое сопровождение объекта.
Таким образом, работа выполнена комплексно, а заказчик получил желаемый результат в указанный срок.
Специалисты Консорциума тщательно проанализировали основания возникновения права собственности на земельные участки у продавца, определили, отсутствуют ли права третьих лиц, судебные решения или продолжающиеся судебные процессы в отношении продавца или земельных участков, наличие арестов и запретов.
Также проанализировали соответствие имеющейся градостроительной документации и целевого назначения земельных участков намерениям застройки. При этом специалисты обнаружили определенные рисковые моменты – размещение складов не было разрешено согласно функциональному назначению территории утвержденной градостроительной документации.
Поэтому Заказчику был предложен другой схожий тип использования, который предусматривает складирование товаров и соответствует градостроительной документации.
Для удобства наши специалисты предложили два варианта реализации проекта по выбору Заказчика. Далее вместе с клиентом был выбран один из вариантов и Заказчик принял окончательное решение.
Специалисты консорциума «CLC Group» были разработаны пошаговые дорожные карты реализации проектов для каждого варианта. Они сопровождали сделку купли-продажи земельных участков и одновременно осуществляли юридически-техническое сопровождение объекта.
Таким образом, работа выполнена комплексно, а заказчик получил желаемый результат в указанный срок.
#DueDiligence
