Постановою Кабінету Міністрів України № 596 від 13 червня «Деякі питання виконання вимог Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”» (далі – Закон) затверджено «ПОРЯДОК поширення дії Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” на об’єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стануть самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом».
Цей Порядок визначає механізм та особливості поширення дії Закону на об’єкти, де дозвіл на початок будівельних робіт отримано до 10 жовтня 2022 року.
Дія цього Порядку поширюється на об’єкти будівництва та їх складові частини, щодо яких фінансування (інвестування) здійснювалося виключно:
- через фонди фінансування будівництва;
- фонди операцій з нерухомістю;
- інститути спільного інвестування, у тому числі ті, які здійснювали залучення коштів з використанням форвардних контрактів та деривативів;
- юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав (у тому числі з використанням форвардних контрактів та деривативів), а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
В порядку введено 2 нових поняття:
- Актуалізація відомостей в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ)- це процес/процедура підтвердження відомостей, що містяться в ЄДЕССБ, та внесення нових додаткових або актуальних відомостей до ЄДЕССБ уповноваженими особами.
- Право інвестора – це відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право, яке виникає на об’єкт будівництва (його складову частину), право на виконання будівельних робіт якого набуто до набрання чинності Законом, відповідно до укладених правочинів, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
На виконання умов цього Порядку до Державного реєстру речових прав додано новий тип права власності «право інвестора».
При цьому, зазначено, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право інвестора мають інформаційний характер та відображаються лише станом на дату державної реєстрації права інвестора вперше.
Подальший перехід права інвестора не підлягає державній реєстрації.
Правочини щодо об’єктів будівництва (його складових частин), щодо яких зареєстровано право інвестора, вчиняються відповідно до Законодавства, яке діяло до набрання чинності цим Законом. Право інвестора не надає пріоритет особі у разі виникнення спорів щодо майнових прав.
Прийняття рішення про поширення дії Закону на об’єкти будівництва (їх складові частини), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до набрання чинності Законом, здійснюється замовником через подання заяви щодо державної реєстрації:
- права інвестора на об’єкти будівництва (їх складові частини), щодо яких вчинено правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва (його складових частин) у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;
- спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, щодо яких не вчинено правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;
- гарантійної частки на майбутні об’єкти нерухомості.
Заява, передбачена цим пунктом, формується замовником з використанням електронної системи (розділ АРМ заявника/Замовника). Такій заяві автоматично присвоюється електронною системою реєстраційний номер, що надається державному реєстратору прав на нерухоме майно під час звернення за державною реєстрацією відповідних речових прав, обтяжень речових прав.
Заява отримується державним реєстратором виключно в електронній формі шляхом електронної інформаційної взаємодії між електронною системою та Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.
Не пізніше ніж за 10 днів до подання такої заяви Замовник має письмово повідомити осіб, якими здійснювалося інвестування (фінансування) об’єкта будівництва, про намір щодо прийняття рішення про поширення дії Закону на об’єкти будівництва, шляхом розміщення відповідної інформації на своєму веб-сайті,
Також Замовник вносить інформацію про розміщення такого повідомлення на своєму веб-сайті через електронний кабінет до ЄДЕССБ.
Важливо, що дія Закону не поширюється на об’єкти (квартири, приміщення, машиномісця), щодо яких зареєстровано право інвестора. При цьому до подільного об’єкту в якому вони розташовані застосовуються вимоги щодо отримання згоди у разі коригування проектної документації.
Також нагадуємо, що реєстрація речових прав чи обтяжень на відповідні об’єкти можлива виключно у разі існування таких об’єктів в ЄДЕССБ та їм присвоєно ідентифікатор. Тобто первинна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості проводиться виключно на підставі відомостей, отриманих з ЄДЕССБ.
Підсумуємо. Для тих Замовників будівництва, дозвіл на об’єкти яких отримано до 10 жовтня, але у випадку коли такий Замовник прийняв рішення про поширення дії Закону на його об’єкти будівництва, Замовник, по-перше вносить всі необхідні дані до ЄДЕССБ щодо об’єкту. На об’єкти, які вже було продано раніше реєструється «право інвестора», на об’єкти які ще не продано реєструється «спеціальне майнове право» і далі продаж таких об’єктів здійснюється за Законом.