*МУО – містобудівні умови та обмеження
За короткий період часу до Консорціуму СLC GROUP зверталися замовники будівництва, які отримують відмови у наданні містобудівних умов та обмежень з причини «відсутності зонінгу» або «відсутності Детального плану території» при тому, що генеральний план населеного пункту затверджений та є діючим.
Дуже поширена практика, коли в населеному пункті затверджено генеральний план, але план зонування, наприклад, відсутній або був та скасований і Замовники отримують відмови у наданні містобудівних умов та обмежень.
В цій статті надаємо відповіді на запитання:
- Чи є відсутність плану зонування або детального плану території підставою для відмови в наданні містобудівних умов та обмежень та/або у їх скасуванні?
- Чи є правомірною відмова у наданні містобудівних умов та обмежень з підстави – невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, з наступним обґрунтуванням такої підстави відсутністю плану зонування або детального плану території?
- Чи є правомірною відмова у наданні містобудівних умов та обмежень з підстави – невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, з наступним обґрунтуванням такої підстави неможливістю встановити відповідність намірів забудови містобудівній документації у зв’язку з відсутністю у складі містобудівної документації встановлених режимів і параметрів забудови, містобудівних умов і обмежень забудови функціональних зон.
Спочатку згадаємо визначення, наведені в Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі за текстом – Закону)
– містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією;
– містобудівна документація – затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій;
– генеральний план населеного пункту – одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту;
– детальний план території – одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території;
Поряд з цим, частини 3 та 4 ст. 29 Закону визначають наступне:
Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника до якої додаються копії документів за вичерпним переліком, встановленим законом.
Підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є:
- неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;
- виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;
- невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.
Також, частиною 4 ст. 33 Закону визначено: розміщення об’єктів будівництва на території населених пунктів та за їх межами під час комплексної забудови території здійснюється виконавчим органом сільської, селищної, міської ради, районною державною адміністрацією відповідно до їх повноважень шляхом надання містобудівних умов та обмежень або видачі будівельного паспорта відповідно до містобудівної документації у порядку, передбаченому цим Законом.
Відповідно до ст. 17 Закону генеральний план населеного пункту є видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.
Відповідно до статті 18 Закону план зонування території розробляється у складі комплексного плану, генерального плану населеного пункту з метою визначення умов та обмежень використання території у межах визначених функціональних зон та встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.
Разом з тим, відповідно до ст. 19 Закону детальний план території деталізує положення генерального плану населеного пункту або комплексного плану та визначає планувальну організацію і розвиток частини території населеного пункту або території за його межами без зміни функціонального призначення цієї території. Детальний план території розробляється за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради. Обставини, які б встановлювали необхідність та обов’язковість розроблення детального плану території, Законом не визначені.
Отже, невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об`єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, а отже, генеральному плану населеного пункту в першу чергу та в тому числі.
Із вищезазначеного слідує, що відсутність плану зонування або детального плану території, розроблення та затвердження якого відноситься до повноважень органів місцевого самоврядування, не може бути підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, оскільки таке рішення приймається виключно у разі невідповідності намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.
Такий висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 11 квітня 2018 року в справі № 803/1231/17 та від 06 лютого 2020 року у справі № 809/1258/17, від 29 квітня 2020 року у справі № 816/1752/17, від 16 червня 2021 року у справі № 2340/3189/18.
На підтвердження таких висновків, Міністерство розвитку громад та території України у відповіді на наш запит відповідає наступне: «Частиною першою статті 16 Закону визначено, що планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад, генеральних планів населених пунктів і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них.
Таким чином, містобудівні умови та обмеження можуть надаватися на підставі будь-якого з перелічених видів містобудівної документації на місцевому рівні».
Отже, якщо Ваші наміри забудови відповідають положенням діючого генерального плану населеного пункту, відсутність зонінгу або детального плану території – не може бути причиною відмови у наданні містобудівних умов та обмежень.