Мабуть всі, хто працює у галузі будівництва, знають про деяку різницю у методах обчислення площ між технічними інвентаризаторами і проектувальниками. Проте у грудні минулого року Інструкція з технічної інвентаризації втратила чинність, і тепер обчислення площ інвентаризаторами регулюється Порядком проведення технічної інвентаризації. Крім того, протягом 2022…2023 років вносились зміни і в Державні будівельні норми.
Ми вирішили дослідити питання – чи відрізняються тепер площі приміщень в проектах і технічних паспортах? Результати в таблиці.
СПОЙЛЕР «Між Порядком інвентаризації і ДБН все ще є багато розбіжностей».
!!! Особливу увагу на підрахунок площ необхідно приділити об’єктам, що підпадають під дію Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», де передбачена реєстрація спеціальних майнових прав. Для таких об’єктів розбіжності у проектних площах і площах за результатами техінвентаризації в майбутньому можуть бути критичними (як для перевірки реєстратором, так і для автоматичної перевірки). У таких випадках узгодження методів підрахунку необхідно буде провести ще на стадії визначення ТЕПів проекту.
| Показник | Порядок підрахунку площ | Висновок: про відповідність чи невідповідність | ||
| Порядок проведення техінвентаризації | ДБН «Житлові будинки» | ДБН «Громадські будинки і споруди» | ||
| Відкриті балкони і тераси | З коефіцієнтом 0,3 | З коефіцієнтом 0,3 | З коефіцієнтом 0,3 (безвідносно відкриті/засклені) | відповідає |
| Лоджії відкриті | З коефіцієнтом 0,5 | З коефіцієнтом 0,5 | З коефіцієнтом 0,5 (безвідносно відкриті/засклені) | відповідає |
| Засклені балкони | З коефіцієнтом 0,8 | З коефіцієнтом 1,0 | З коефіцієнтом 0,3 (безвідносно відкриті/засклені) | не відповідає |
| Засклені лоджії і тераси | З коефіцієнтом 1,0 | З коефіцієнтом 1,0 | Відсутній розподіл відкриті/засклені: 0,5 і 0,3 відповідно | недостатньо врегульовано для громадських будівель |
| Приміщення висотою менше 1,9м | Частини приміщення висотою менше 1,9м не враховуються (за деякими виключеннями) | Немає вказівки | Площа горища, техпідпілля висотою до 1,9м до загальної площі не включається | не врегульовано для житлових будинків |
| Ліфтові і інші шахти | Площа включається до нижнього поверху | Включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху. | Окремо не регулюється. По аналогії з багатосвітловими приміщеннями – в межах одного поверху | невідповідність для житлових будинків |
| Приміщення, які займають по висоті 2 і більше поверхи, багатосвітлові приміщення (атріуми) | Площа включається до одного (нижнього) поверху | Немає вказівки | Площу багатосвітлових приміщень (атріумів тощо) слід включати до загальної площі будівлі в межах тільки одного поверху. | відповідає |
| Площа квартири | Відсутній показник | Сума площ усіх приміщень квартири за винятком лоджій, балконів, веранд, терас, холодних комор і зовнішніх тамбурів | Показник визначений тільки в ДБН «Житлові будинки» | |
| Загальна площа квартири | Сума площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і балконів, терас, лоджій, розрахованих із знижувальними коефіцієнтами | Сума площ всіх опалювальних приміщень (житлових кімнат і приміщень підсобного призначення) та літніх і неопалюваних приміщень (балконів, лоджій, веранд, терас, холодних комор, за винятком тамбурів в одноквартирних будинках), підрахованих з коефіцієнтами | Правила інвентаризації (на відміну від ДБН) не містять вказівку щодо неврахування тамбуру в одноквартирному будинку | |
| Площа, зайнята сходами в квартирі, індивідуальному будинку | У багаторівневій квартирі, житловому будинку садибного типу, садовому або дачному будинку на першому рівні, не виключається з площі приміщень, у яких вони розташовані. Площа прорізів сходів (у межах отвору) на наступних рівнях до площі приміщень, у яких вони розташовані, не зараховується. | Площа під маршем внутрішньоквартирних сходів при висоті від підлоги до низу виступних конструкцій 1,6 м і більше включається до площі приміщень, де розташовані сходи | Підсходовий простір висотою менше 1,6м – враховується в технічній інвентаризації, але не враховується в ДБН | |
| Площа сходової клітини | Окремо не регулюється | Включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху. | Окремо не регулюється | відповідає |
| Площа мансардного приміщення | Враховують площу приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,5 м при нахилі 30°; 1,1 м при 45°; 0,5 м при 60°. Площу приміщення з меншою висотою враховують з коефіцієнтом 0,7 | Враховують площу приміщення з висотою похилої стелі не менше ніж 1,5 м при нахилі 30°; 1,1м при 45°; 0,5 м при 60°. Площу приміщення з меншою висотою враховують у загальній площі з коефіцієнтом 0,7, при цьому мінімальна висота стіни повинна бути 1,2 м при нахилі стелі 30°; 0,8 м при нахилі від 45° до 60°; не обмежується за нахилу 60° і більше | Враховується площа приміщення з висотою похилої стелі не менше ніж 1,9 м. | методи підрахунку різняться |
| Загальна площа (площа) багатоквартирного житлового будинку | Загальна площа – сума площ поверхів будинку. Площу поверху визначають як суму площ усіх приміщень на поверсі, а також площ лоджій, балконів, терас, веранд із знижувальними коефіцієнтами | Площу багатоквартирного житлового будинку визначають як суму площ поверхів будинку, виміряних у межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ літних приміщень. Площа горищ, технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається | На відміну від ДБН, Порядок інвентаризації не містить вказівок щодо виключення площі горищ і технічних поверхів висотою більше 1,9м | |
| Загальна площа громадської будівлі | Сума площ усіх поверхів. Площу поверхів визначають як суму площ усіх приміщень, а також площ балконів, терас, лоджій із знижувальними коефіцієнтами | Сума площ усіх поверхів (включаючи технічні, мансардний, цокольний та підвальні). Площу поверхів слід вимірювати в межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ , лоджій, балконів, веранд, терас із знижувальними коефіцієнтами (п.Б.1). На противагу п. Б.4 не включає до загальної площу лоджій, зовнішніх балконів, тамбурів | Методи підрахунку значно різняться. Між пунктами ДБН також міститься протиріччя | |
| Загальна площа житлового будинку садибного типу, дачного та садового будинків | Сума площ усіх приміщень без урахування площ балконів, лоджій, терас, прибудованих альтанок (відкритих веранд), технічних підпіль, горищ | Окремо не регулюється | недостатньо врегульовано | |
| Корисна площа громадського будинку | Сума площ усіх розташованих у ньому приміщень, а також балконів і антресолей у залах, фойє тощо, крім сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів і пандусів. | Сума площ усіх приміщень, а також балконів і антресолей у залах, фойє тощо за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів і пандусів | відповідає | |
