Процедура регулюється «Порядком переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки», затвердженим Постановою №321 від 29.04.2015 (зі змінами).
Для переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок власник або уповноважена ним особа подає заяву до виконавчого органу сільської (селищної, міської) ради заяву із визначеним пакетом документів (документ про право власності, згода співвласників, технічний звіт) у паперовій формі (у тому числі через ЦНАП) або в електронній формі через електронний кабінет користувача ЄДЕССБ.
За результатами розгляду заяви та доданих до неї документів уповноважений орган протягом місяця приймає рішення про таке переведення або про відмову. Рішення створюється виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності у формі електронного документа.
У разі відмови в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок власник має право повторно подати необхідні документи, після усунення причин, що стали підставою для прийняття такого рішення.
Здавалося б, все просто і зрозуміло, але на ділі Порядок викликає багато питань, на які ми спробуємо відповісти в цій статті.
Чи дійсно Порядок переведення йде в розріз з містобудівним законодавством, оскільки не враховує містобудівну документацію і цільове призначення ділянки? Адже житлова, дачна і садова забудова є різним функціональним призначенням, зміна якого має здійснюватись шляхом реконструкції
Насправді садовий чи дачний будинок після переведення має так і залишитися садовим/дачним у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Редакція Порядку до 2020 року справді містила положення, що «рішення про переведення є підставою для внесення відповідних змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», що непрямо вступало у протиріччя із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Але згодом дане положення вилучили з Порядку, відповідно переведення дачних і садових будинків в житлові перестало мати наслідком внесення відповідних змін до Реєстру і є лише підставою для використання цих будинків як житла, у тому числі для реєстрації місця проживання. Водночас, ще й досі зустрічаються випадки, коли реєстратори вносять зміни в Реєстр на підставі рішення про переведення (ймовірно, керуючись старою редакцією Постанови №321), – таким чином закріплюючи юридичний статус будинку як «житлового». Якщо навіть «пощастило» з реєстратором, то в більшості випадків ми не радимо вносити такі зміни в реєстр. В майбутньому, наприклад при реконструкції, скоріш за все власник зіштовхнеться з проблемою невідповідності призначення об’єкта цільовому призначенню ділянки та/або містобудівній документації і доведеться реконструювати будинок назад в дачний/садовий.
Тобто, якщо дачний чи садовий будинок насправді не стає житловим і нічого не змінюється в Реєстрі – то «Порядок переведення» нас вводить в оману?
Не зовсім так, адже насправді ніхто не обіцяв, що будинок зробиться «житловим». Порядок передбачає переведення його в статус «жилого», а не «житлового» чи «індивідуального садибного». Ми спробували розібратися, в чому різниця між поняттями «жилий « і «житловий».
«Житловий» зазвичай використовується в будівельних нормах і містобудівному законодавстві для позначення нерухомості, призначеної для проживання. Так, житловий будинок залишається де-юре житловим навіть коли не є придатним для проживання з якихось причин (як-от аварійний).
Натомість термін «жилий», що вживається, як правило, в контексті реєстрації місця проживання (колишньої «прописки») і застосовується до будівель і приміщень, які не тільки призначені, але й придатні для проживання. При цьому згідно Житлового Кодексу «жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд». Тобто, жилі приміщення можуть бути не тільки у складі житлових будинків, а й наприклад, у закладі соцзахисту чи будинку-інтернаті.
Хоча в законодавстві поняття «жилий» і «житловий» часто плутаються і вживаються в значенні одне одного, можна все ж дійти висновку, що вони не є абсолютно тотожними.
Чи можна зареєструватися в садовому будинку без переведення його в жилий/житловий?
На думку Житлового кодексу (стаття 8-1) – дачні і садові будинки потребують переведення в жилі на підставі рішення органів місцевого самоврядування.
Водночас садові і дачні будинки згідно класифікатора ДКБС 018-2000 відносяться до класу «Будинки житлові одноквартирні», тобто є житловими за замовчуванням.
Щоб все заплутати остаточно, ДБН Б.2.2-12:2019 відносить дачні будинки до житлових, а садові – ні. Так само «Інструкція про проведення технічної інвентаризації нерухомого майна» зазначає, що садовий будинок не має житлової площі, звідки слідує, що він не є житловим.
Висновки Верховного Суду України свідчать про те, що реєстрація місця проживання в садовому будинку є законною навіть за відсутності рішення про переведення його в жилий (справи №420/5813/21 і №420/1066/21), а застосування процедури переведення є правом громадянина, а не його обов’язком.
Наразі реєстрація місця проживання регулюється Постановою КМУ № 265 від 7 лютого 2022 року «Деякі питання декларування і реєстрації місця проживання та ведення реєстрів територіальних громад» . Цікаво, що у ній ми не знайшли згадки про «Рішення про переведення…» – як у переліку документів, що подаються для реєстрації, так і серед даних, які перевіряються під час розгляду. Нагадуємо також, що змінити місце реєстрації відтепер можна в Дії, обравши «Послуги – Зміна місця проживання». Поділіться досвідом, чи вдалося вам зареєструвати місце проживання в дачному або садовому будинку і чи вимагали при цьому від вас Рішення органу місцевого самоврядування згідно «Порядку переведення»?