Наводимо окремі особливості оподаткування податком на прибуток підприємств, ПДВ та ПДФО операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, що встановлюються Законом України від 20 вересня 2022 року № 2600-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон). Норми Закону набрали чинності 10 жовтня 2022 року (текст опублікований у Голосі України 08.10.2022 за № 207).
Законом, зокрема передбачено:
- звільнення від сплати ПДФО операцій із продажу житла та інших об’єктів будівництва, у тому числі незавершених, якщо майнове право на них зареєстровано на користь покупця та за них сплачено хоча б частково. ПДФО сплачуватиметься з різниці між сумами купівлі та продажу;
- запровадження касового методу (податок нараховується лише за наявності джерела для його сплати) для визначення податкових зобов’язань з ПДВ за операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, в т.ч. замовниками та девелоперами будівництва;
- включення до переліку операцій з «першого постачання житла» також операції з купівлі- продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
З якої дати починають діяти норми, визначені Законом?
Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом № 2518.
Закон № 2518 набрав чинності 10 жовтня 2022 року, а відтак норми, визначені Законом, починають діяти, починаючи з 10 жовтня 2022 року.
Нагадуємо, що з визначенням нових термінів Ви можете ознайомитись в матеріалах вебінару за посиланням:
День 1 – https://www.youtube.com/watch?v=Bx13H1NaqqA
День 2 – https://www.youtube.com/watch?v=uqM7vjrkOvk
Податок на додану вартість
На яку дату визначаються податкові зобов’язання з ПДВ за операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, починаючи з 10 жовтня 2022 року?
Починаючи з 10 жовтня 2022 року податкові зобов’язання з ПДВ за операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості визначаються виключно за касовим методом податкового обліку, а саме:
- на дату перерахування покупцем на рахунок / касу постачальника грошових коштів як оплати вартості житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості;
або
- на дату отримання постачальником від покупця інших видів компенсацій вартості поставленого житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (або вартості таких об’єктів житлової нерухомості, що підлягають постачанню у майбутньому).
Чи потрібно платнику податків коригувати податкові зобов’язання з ПДВ, нараховані на дату першої події (фактична передача житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості), що припадає на період до 10 жовтня 2022 року, у випадку, якщо оплата за такий об’єкт здійснюється, починаючи з 10 жовтня 2022 року?
Ні, не потрібно. Так, у зазначеній ситуації нараховані податкові зобов’язання з ПДВ на дату першої події коригувати, а також нараховувати повторно на дату оплати не потрібно.
Чи підлягає бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення податку, до розрахунку якої включено суми ПДВ, сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх податкових періодах, та, відповідно, й у звітному податковому періоді постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості?
Ні, не підлягає. Сума такого від’ємного значення податку зараховується до складу податкового кредиту наступного звітного (податкового) періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями.
Чи змінився порядок оподаткування операцій з другого та наступного постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), а також операції з постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, починаючи з 10 жовтня 2022 року?
Ні, не змінився. Операції з другого та наступного постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, а також доступного житла та житла, що будується з залученням державних коштів, звільняються від оподаткування ПДВ.
Податок на прибуток
Відповідно до нового пункту 141.12 статті 141 Кодексу платники податку на прибуток підприємств, що здійснюють операції з першого продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, та поряд з нормами, встановленими цим Кодексом, мають право визначати податкове зобов’язання з податку на прибуток підприємств з урахуванням таких особливостей:
- фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об’єкта житлової нерухомості;
- фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості;
- фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, в тому податковому (звітному) періоді, в якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництва відповідного об’єкта житлової нерухомості;
- фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об’єкта житлової нерухомості.
Особливості оподаткування, визначені пунктом 141.12 статті 141 Кодексу, можуть
застосовувати замовники будівництва та девелопери будівництва, що здійснюють операції з першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
- Нагадаємо, що порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до підпункту 162.1.1 пункту 162.1 статті 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні, а об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (підпункт 163.1.1 пункт 163.1 статті 163 Кодексу).
- Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків визначено пунктом 164.2 статтею 164 Кодексу.
- До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статті 172 Кодексу.
- Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі- продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено статтею 172 Кодексу.
Відповідно до абзацу третього пункту 172.2 статті 172 Кодексу дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 Кодексу, крім випадків отримання у спадщину зазначеного в абзаці третьому пункті 172.2 статті 172 Кодексу майна, майнових прав.
При цьому згідно з пунктом 167.1 статті 167 Кодексу ставка податку становить 18% бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податків (крім випадків, визначених у пунктах 167.2-167.5 статті 167 Кодексу).
Таким чином, якщо об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, а також майнові права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, не були отримані фізичною особою – резидентом у спадщину, то дохід від продажу зазначеного майна або майнових прав шляхом відступлення їх за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, оподатковується за ставкою податку 18 відсотків. Якщо таке майно отримано у спадщину – сплачується податко за ставкою 5%.
Абзацом шостим пунктом 172.2 статтею 172 Кодексу визначено, що дохід від продажу протягом звітного (податкового) року, зокрема, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта.
Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:
а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів
(деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного
будівництва;
г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/
майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9 (прим. 4) розділу XX Кодексу;
ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/
майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні)
юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об’єкта нерухомості.
Об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.
Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа – такою особою.
При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він
зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого
відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.
Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.
Таким чином, дохід від продажу фізичною особою – резидентом протягом звітного
(податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості може бути зменшений на суму витрат, понесених таким платником на придбання зазначеного об’єкта за умови документального їх підтвердження.