У сфері будівництва Due Diligence (аудит) означає проведення ретельної перевірки правової й технічної документації, пов’язаної з будівельним проєктом або нерухомістю.
Юристи аналізують договори, ліцензії, дозволи, будівельні стандарти та інші документи, щоб переконатися, що будівництво або наміри будівництва відповідають всім вимогам законодавства і нормативних актів.
Також перевіряють право власності на землю й існуючу нерухомість, наявність будь-яких обмежень або спорів, які впливають на реалізацію проєкту.
Метою Due Diligence є виявлення потенційних ризиків, недоліків або проблем, що можуть виникнути під час будівництва, та надання рекомендацій щодо їх вирішення. Це забезпечує правову безпеку та успішне завершення будівельного проєкту.
Due Diligence — широко запитуване рішення на українському ринку нерухомості серед підприємців, які купують нерухомість або інвестують у земельні ділянки. Детальний і незалежний аналіз об’єкта, який проводиться від імені інвестора з метою:
- Отримання об’єктивного уявлення про об’єкт інвестування;
- Уникнення складних судових справ;Аналіз можливих шляхів реалізації будівельного проєкту;
- Реальне розуміння ризиків та механізму їх вирішення;
- Впевненість у придбаних активах.
Чим Due Diligence відрізняється від інших послуг?
Due Diligence — це спеціалізована форма перевірки, спрямована саме на аналіз будівельних проєктів і нерухомості.
Вона включає докладне вивчення юридичних та технічних аспектів будівельних справ, глибоке вивчення історії об’єкта і переходу прав власності, існуючих обмежень і вимог будівельних норм, що вимагає спеціалізованих знань і досвіду в цій галузі.
Фахівці з Due Diligence повинні мати глибоке розуміння дозвільних процедур, можуть не лише дослідити наявні документи, але й оцінити наміри забудови в контексті актуального законодавства, а також своєчасно скорегувати проєкт і попередити можливі порушення.
Як перевірити земельну ділянку перед прийняттям рішення про її придбання?
Почнемо з кінця. Для того, щоб Ви могли реалізувати свої наміри забудови — необхідно отримати всю дозвільну документацію і для цього земельна ділянка має відповідати деяким параметрам.
По-перше, ви визначаєте наміри забудови. Наприклад, це може бути житловий будинок або складський комплекс. Визначаєте, який код ДКБС відповідає Вашим намірам забудови.
Після визначення коду ДКБС необхідно подивитися:
- Цільове призначення земельної ділянки;
- Функціональну зону згідно затвердженої в населеному пункті містобудівної документації.
Якщо ці параметри відповідають Вашим намірам забудови — рухаємось далі.
Якщо не відповідають — визначить можливість та шляхи приведення у відповідність намірів забудови, цільового призначення ділянки та функціонального призначення території. На цьому етапі Ви вже побачите, чи будуть додаткові витрати грошей та часу.
Якщо не провести цей етап аудиту земельної ділянки, ви не зможете отримати містобудівні умови та обмеження, і як наслідок, всі інші дозвільні документи.
Необхідно вивчити всі наявні та можливі обмеження щодо “червоних”, “блакитних” ліній, які надалі можуть обмежити Вас при розміщенні об’єкта на земельній ділянці й скоротити ТЕП. У випадку розміщення ділянки в межах історичних ареалів — необхідно вивчити обмеження, пов’язані із режимами використання цих територій.
Далі необхідно подивитись наявність обмежень в реєстрі речових прав, наявність претензій третіх осіб щодо продавця і земельної ділянки та наявність триваючих судових процесів або рішень.
Обов’язково перевірити підставу виникнення права власності земельною ділянкою.
Дуже важливо вивчити наявні обмеження від інженерних мереж та існуючих поряд об’єктів, які також впливають на розміщення об’єкта на земельній ділянці.
Як попередній аналіз (Due Diligence) дозволить вам зекономити час і гроші при реалізації проєкту?
Всі ми стикалися з тим, що в процесі реалізації проєкту виявляються ті чи інші обставини, що призводять до необхідності корегування проєкту, вихідних даних або внесення змін в дозвільну документацію.
Найгірше, коли вже на етапі вводу в експлуатацію виявляються порушення, які потребують переоформлення практично всього пакету документів “по другому колу”.
Як це може попередити Due Diligence?
- Перевірка відповідності намірів забудови цільовому призначенню ділянки й функціональному призначенню території. Дозволяє з самого початку коректно визначити назву об’єкта, визначити функціональне призначення будівлі, код ДКБС. За необхідності — першим кроком змінити цільове призначення ділянки та/або внести необхідні зміни в містобудівну документацію.
- Перевірка обмежень забудови згідно містобудівної документації та будівельних норм. Рекомендовано здійснити ще на нульовому етапі, щоб наявні обмеження були враховані вже на етапі концепту, що зменшує об’єми корегувань при подальшій розробці проєктної документації і її експертизі.
- Аналіз шляхів реалізації проєкт. Обрати оптимальний шлях реалізації: визначити черговість і пускові комплекси або розділити об’єкт будівництва на декілька – дозволяє уникнути масштабних корегувань в майбутньому.
Як каже англійське прислів’я: “Danger foreseen is half avoided” або “Заздалегідь передбачена проблема вже наполовину вирішена”. Тож будьмо обачними.
Due Diligence нерухомості — це комплексний аналіз, який може вирішити багато складнощів та зменшити ризики проєкту. Загалом за допомогою нього більшість може реалізувати такі цілі, як:
- Встановлення факту наявності або відсутності обтяжень на нерухоме майно;
- Аналіз містобудівної та наявної технічної документації;
- Перевірка відповідності намірів забудови нормам і правилам;
- Виявлення обмежень забудови ділянки;
- Дослідження історії переходу прав на нерухомість
Але Due Diligence не обмежується аналізом цих питань.
Важливо зазначити, що Due Diligence не є офіційно нормованою процедурою і має елемент творчості, тому існують різні підходи та точки зору щодо його складу і змісту.
Саме індивідуальний підхід, а не встановлення єдиного шаблону — ключ до успішного і вигідного Due Diligence.
В аналіз можна інтегрувати маркетингові дослідження, бізнес-плани та прогнозування доходів від майбутнього об’єкта нерухомості.
Багато інвесторів застосовують маркетингові дослідження перед прийняттям рішень про реалізацію проєкту. І такі дослідження можуть поєднуватися з Due Diligence, утворюючи більш розгорнуту та комплексну процедуру.
Склад Due Diligence змінюється з часом, від об’єкта до об’єкта, залежить від запитів клієнта і не має чітких рамок. Тож чим більше параметрів ми розглядаємо в Due Diligence, тим більш цінна стає процедура.
Кейс по виконанню аудита Due Diligence.
До консорціуму “CLC Group” звернулась девелоперська компанія, що мала намір придбати 4 земельні ділянки площею 1,2 га в Київській області для подальшого будівництва торговельно-складського комплексу.
Мета: Провести Due Diligence та проаналізувати кожну з цих ділянок, отримати вихідні дані й дозвільну документацію на роботи, скласти перелік ризиків реалізації цих намірів забудови на цих земельних ділянках, знайти шляхи їх подолання та скласти дорожню карту реалізації проєкту.
Спеціалісти консорціуму ретельно проаналізували підстави виникнення права власності на земельні ділянки у продавця, визначили, чи відсутні права третіх осіб, судові рішення чи триваючі судові процеси стосовно продавця, чи земельних ділянок, наявність арештів та заборон.
Також проаналізували відповідність наявної містобудівної документації та цільового призначення земельних ділянок намірам забудови. При цьому фахівці виявили певні ризикові моменти — розміщення складів не було дозволено згідно функціонального призначення території затвердженої містобудівної документації.
Тому Замовнику було запропоновано інший схожий тип використання, який передбачає складування товарів та відповідає містобудівній документації.
Для зручності наші фахівці запропонували два варіанти реалізації проєкта на вибір Замовника. Далі разом з клієнтом було обрано один з варіантів і Замовник прийняв остаточне рішення.
Спеціалісти консорціум “CLC Group” було розроблено покрокові дорожні карти реалізації проєктів для кожного варіанта. Вони супроводжували угоду купівлі-продажу земельних ділянок і водночас здійснювали юридично-технічний супровід об’єкта.
Таким чином робота виконана комплексно, а замовник отримав бажаний результат в зазначений термін.
